In het streven van het kabinet om de woningmarkt vlot te trekken, wordt voorgesteld om de overdrachtsbelasting op woningen te verhogen van 2% naar 8% voor beleggers en om starters tot 35 jaar vrij te stellen van overdrachtsbelasting. Dit blijkt uit stukken die ter voorbereiding op de rijksbegroting 2021 zijn uitgelekt. Deze fiscale maatregelen zullen niet helpen om de huidige krapte op de woningmarkt op te lossen. Ik vrees zelfs dat het woningmarktbeleid de problemen zal verergeren, omdat de kern van het probleem niet wordt aangepakt.
Er heerst een bepaald beeld van de typische belegger in huurwoningen: een hebzuchtige, ietwat morsige huisjesmelker die zich verrijkt over de ruggen van zielige huurders. Deze opportunist kaapt woningen weg voor de neuzen van arme woningstarters en wordt daarmee weggezet als de oorzaak van de enorme krapte op de woningmarkt. Toegegeven, dit soort morsige types zullen ongetwijfeld bestaan, maar het is een zeer kleine minderheid. De meeste beleggers in huurwoningen zijn keurige woningcorporaties, pensioenfondsen en andere (semi) institutionele investeerders, die zich meestal gewoon aan alle wet- regelgeving houden. Deze beleggers hebben een belangrijke rol en functie: het aanbieden van woonruimte aan huurders en het instandhouden en uitbreiden van de woningvoorraad.
Een hebzuchtige, ietwat morsige huisjesmelker die zich verrijkt over de ruggen van zielige huurders.
Het verviervoudigen van de overdrachtsbelasting voor woningbeleggers doet erg denken aan de verhuurdersheffing. Deze belasting op het bezit van sociale huurwoningen kost woningbeleggers (voornamelijk woningcorporaties) jaarlijks zo’n EUR 1,7 miljard. Het effect hiervan is tweeledig. Enerzijds kan er jaarlijks EUR 1,7 miljard minder in de nieuwbouw en renovatie van huurwoningen worden gestoten. Anderzijds wordt de rekening, op instructie van de rijksoverheid, doorgeschoven naar huurders met een inkomensafhankelijke huurverhoging die ruim boven de inflatie ligt. Het verhogen van de kostprijs voor woningbeleggers zal soortgelijke effecten hebben. Hogere huren en minder (nieuwe) huurwoningen. Exact het tegenovergestelde als wat wordt gewenst.
De vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters lijkt sympathiek maar lost de problemen op de woningmarkt niet op. Door deze bonus kunnen starters relatief meer bieden op koopwoningen in het starterssegment. Het effect zal zijn dat de prijzen van deze woningen door het belastingvoordeel alleen maar verder opgedreven worden. Alle starters bieden immers een hogere prijs. Contraproductief. En kostbaar, want de kosten voor de startersbonus moeten worden opgebracht door de verhoging van de overdrachtsbelasting voor beleggers.
De voorstelde aanpassingen van de overdrachtsbelasting lossen het probleem dus niet op. Het is symptoombestrijding en heeft – wederom – een averechts effect. De belangrijkste reden: in een schaarse woningmarkt leidt een dergelijke fiscale prikkel enkel tot prijsstijging. Zolang het woningaanbod niet wordt verruimd, heeft deze fiscale ruilverkaveling geen enkel effect. Dit is nu eenmaal hoe een markt werkt.
Hoe dan wel?
Als deze maatregelen geen gewenst effect hebben, wat zou het kabinet dan wél moeten doen om de woningmarkt met gerichte beleidsmaatregelen te helpen? Naar mijn mening zouden de maatregelen vooral gericht moeten zijn op het stimuleren van de aanbodzijde van de markt en minder op de vraagzijde. Dat betekent in de Nederlandse woningmarkt vooral: uitbreiden van het aanbod door het stimuleren van woningbouw. De nieuwbouw blijft al jaren structureel achter bij de vraag. Dit stuwmeer aan de vraagzijde leidt tot een doorgaande stijging van de prijs in zowel de koop- als de huursector. De oplossing: woningen bouwen. Dit zou gestimuleerd kunnen worden door de verhuurdersheffing af te schaffen. Hiermee komt jaarlijks zo’n 1,7 miljard vrij voor woningbouw. Ter compensatie zou tegelijk de huurstijging ingeperkt kunnen worden tot het niveau van de inflatie (deze regelingen waren destijds immers aan elkaar gekoppeld).
Daarnaast zou een bouwbonus per gerealiseerde nieuwbouwwoning kunnen bijdragen aan het aanbod. Dit zou gefinancierd kunnen worden met een verhoging van de overdrachtsbelasting voor woningen tot 3%, maar dan wel voor iedereen. De bouwbonus dient om de hoge grondprijzen van bouwgrond te kunnen betalen. Overigens zou een dergelijke bonus ook rechtstreeks naar gemeenten kunnen gaan die hun bouwgrond betaalbaar maken.
Tenslotte zou het aanbod gestimuleerd kunnen worden door procedures rondom bouwvergunningen en bestemmingsplannen te versoepelen of in ieder geval in tijd te bekorten. Ik gooi maar een paar balletjes op.
Vraag de markt
De reacties uit de markt op de kabinetsvoorstellen zijn grosso modo hetzelfde: Contraproductief; de huurder betaalt; averechts effect; onzalig plan; onmachtig beleid. Dit geeft te denken. Is het woningmarktbeleid wel afgestemd met de markt? Woningcorporaties, beleggers, huurdersorganisaties, gemeenten, ontwikkelaars hebben dagelijks te maken met de effecten van het woningmarktbeleid. Hier zit veel kennis, inzicht en ervaring die kunnen bijdragen aan een structurele oplossing van de problematiek. Het lijkt erop dat hier niet of nauwelijks een beroep op wordt gedaan bij de samenstelling van de beleidsplannen. Terwijl er veel goede en constructieve ideeën leven onder de eerdergenoemde marktpartijen. Mijn oproep aan deze partijen: deel uw ideeën! Mijn oproep aan de minister: vraag de markt!
Lees ook: De onzichtbare hand op de Amsterdamse woningmarkt, Vlek-op-vlek beleid, deel I, Vlek op vlek beleid, deel II.
On A Peppercorn 