De onzichtbare hand op de Amsterdamse woningmarkt

De woningmarkt in Amsterdam is drooggekookt. De prijzen van koopwoningen zijn extreem hoog. Sociale huurwoningen kennen lange wachtlijsten en voor vrije sector huurwoningen geldt eigenlijk hetzelfde als voor de koopsector: wat de gek ervoor geeft. De prijsstijgingen zijn primair het gevolg van een mismatch tussen vraag en aanbod, zowel kwalitatief als kwantitatief. Er is (veel) te weinig aanbod en het type aanbod sluit niet aan bij de vraag. Je hoeft geen economie gestudeerd te hebben om te begrijpen wat er door marktwerking met de prijzen gebeurt. Woningzoekers worden gedwongen om, zonder enig voorbehoud, ruim boven de (toch al hoge) vraagprijs te bieden om überhaupt kans te maken op een koophuis. Actie is geboden!

Ik was dan ook bijzonder verbaasd om de plannen van het Amsterdamse gemeentebestuur te lezen: Amsterdam stopt met nieuwe koopwoningen en zet in op sociale woningbouw en middenhuur. Op vragen van VVD raadslid Naoum Néhmé kwam de repliek dat het bestaande bouwprogramma niet wordt uitgebreid.

Koopwoningstop AMS

Tot 2025 mogen er jaarlijks gemiddeld 7.500 woningen worden gebouwd, volgens de bekende Amsterdamse formule 40-40-20. Dus 40% sociale huur 40% vrije sector huur en 20% koopwoningen. Dat telt op tot zo’n 12.500 koopwoningen tot 2025, aldus de Telegraaf. Niet meer. Ik vind deze opstelling van het gemeentebestuur Amsterdam onbegrijpelijk.

Waarom?
Laten we eerst eens naar de Amsterdamse woningvoorraad kijken. Volgens het CBS telde Amsterdam ruim 428.000 woningen in 2017.

Woningvoorraad AMS

Hiervan bestond 29,6% uit koopwoningen, 41,7% uit huurwoningen in corporatiebezit, en 27,8% uit huurwoningen in eigendom bij overige verhuurders. Het percentage koopwoningen in Amsterdam (minder dan 30%) is het laagst van alle Nederlandse gemeenten. Als de woningproductie tot 2025 voor slechts 20% koopwoningen betreft, wordt dat percentage niet hoger – maar lager. In 2025 zijn er volgens deze planning ca 134.000 koopwoningen, 28,4% van het totaal. De vraag blijft het aanbod overstijgen en Amsterdam wordt simpelweg onbetaalbaar voor veel bevolkingsgroepen.

Marktwerking
De geplande uitbreiding van de Amsterdamse woningvoorraad met gemiddeld 1,65% per jaar tot 2025 (huur en koop samen) lijkt me sterk achter te blijven bij de vraag. Het restrictieve bouwbeleid van de gemeente Amsterdam maakt het probleem (krappe woningmarkt, hoge prijzen) alleen maar groter.

Volgens de gemeente Amsterdam wordt het probleem veroorzaakt door (internationale) speculanten die de prijs opdrijven. Dat lijkt me een drogreden. Speculanten zijn marktpartijen die gebruik maken van de mismatch tussen vraag en aanbod om winst te maken. Zorg voor een beter evenwicht tussen vraag en aanbod (lees: bouw meer woningen) en de prikkel van de speculant verdwijnt. Er ontstaat een nieuw evenwicht. Simpele marktwerking. Lees Adam Smith (1776, the Wealth of Nations) er anders nog even op na.

Maar nee
Amsterdam ontkent kennelijk zijn eigen aantrekkingskracht (hoge vraag naar woningen), weigert voldoende bij te bouwen (laag woningaanbod) en wijt het logische gevolg hiervan (hoge prijzen) aan een kleine groep marktpartijen (speculanten). Sterker nog, Amsterdam heeft onlangs de Verenigde Naties om hulp gevraagd om de speculanten te bestrijden. Serieus. Samen met enkele andere steden is een verklaring uitgebracht.

“Hierin staat dat het recht van inwoners op betaalbare huisvesting gevaar loopt door speculanten, beleggers en massatoerisme. Dit uit zich in stijgende prijzen en een tweedeling door verdringing van lage inkomensgroepen.”

Om de boodschap kracht bij te zetten, voegde Laurens Ivens, wethouder Wonen in Amsterdam hier aan toe:

“In steden wordt de samenleving bedreigd,”

Toe maar. Het ontgaat mij overigens wat de VN hierin zou moeten betekenen. Volgens mij is dit vooral een gemeentelijke aangelegenheid, met mogelijk een link naar de nationale politiek.

Hoe dan wel?
Durf te groeien. Erken dat de stad een aantrekkelijk woon- en vestigingsklimaat heeft en profiteer daarvan. Bouw dus voor de vraag die er ontegenzeglijk is. Bouwers en ontwikkelaars staan in de rij. Amsterdam zal in 2019 evenveel inwoners hebben als in 1959. Nul groei in zestig jaar. Serieus. De stad Atlanta, Georgia, had vijfentwintig jaar geleden 3,2 miljoen inwoners en vandaag de dag ongeveer 6 miljoen. Gemiddelde groei 2,5% per jaar. Natuurlijk gaat deze vergelijking ten dele mank, maar het gaat me om het principe.

Speel in op de aantrekkingskracht van de stad en de economische regio. Anders verwordt Amsterdam tot een openluchtmuseum met relatief veel sociale huurders en relatief veel speculerende eigenaren.

Mijn suggestie zou zijn om de bouwambitie tenminste te verdubbelen tot 15.000 woningen per jaar tot 2025, waarvan 40% koop, 30% vrije sector huur en 30% sociale huur. Hierdoor worden de wachtlijsten in de sociale sector korter, is er meer doorstroming, stijgen de vrije sector huren minder hard en geef je die vermaledijde speculanten het nakijken. Dat moet wethouder Ivens toch als muziek in de oren klinken.

Advertisements