Bij de selectie van huurwoningen hebben wij*) in de afgelopen jaren voornamelijk gekozen voor woningen buiten de Randstad. De belangrijkste reden hiervoor is dat we beleggers een aantrekkelijk direct en kasrendement willen bieden. De lage aanvangsrendementen in de grote steden in de Randstad staan dat niet toe. In Amsterdam is indirect rendement (waardestijging) de belangrijkste factor binnen het totaalrendement. Dat realiseer je per definitie pas bij verkoop. De focus op het totaalrendement (die veel institutionele beleggers hebben) is daarom mogelijk niet geheel terecht. Recent is bij de ASRE een onderzoek uitgekomen dat het rendement/risicoprofiel van woningbeleggingen in de Randstad vergelijkt met dat in meer perifere gebieden zoals Noord- en Oost Nederland. De conclusies zijn opzienbarend te noemen: Woningbeleggingen in Noord- en Oost-Nederland zijn beter dan in de Randstad.
Het onderzoek is uitgevoerd en gepubliceerd door Mark van Dam MBA, in het kader van zijn MRE opleiding aan de ASRE (Amsterdam School of Real Estate). De titel is “Het Rompertje Ontrafelt” (link naar onderzoeksrapport) en richt zich op de aantrekkelijkheid van woningbeleggingen in Nederlandse perifere gebieden voor institutionele beleggers. De term ‘het rompertje’ (in 2010 gecoind door Friso de Zeeuw, praktijkhoogleraar gebiedsontwikkeling aan de TU Delft) verwijst naar de vorm van het geografische gebied dat grofweg samenvalt met de Randstad en dat door institutionele beleggers wordt/werd gezien als het dominante marktgebied voor woninginvesteringen. Zie figuur.
het ‘rompertje’
Het rompertjes is inmiddels drastisch van vorm veranderd, onder meer door de sterke economische en demografische ontwikkeling van regio’s zoals bijvoorbeeld Rotterdam, Arnhem en Zwolle. Het rompertje is als zodanig wel een begrip gebleven bij de geografische selectie van huurwoningen door institutionele beleggers. Niet geheel terecht, naar nu blijkt.
Uit het onderzoek van Van Dijk blijkt dat centrale regio’s zoals de Randstad niet altijd de beste beleggingsresultaten laten zien en dat perifere gebieden het soms beter doen dan centrale gebieden. Als voor risico wordt gecorrigeerd, is het totaalrendement in Noord-Nederland zelfs te verkiezen boven dat van de Randstad:
“Uit de analyse blijkt dat op totaalrendement de rendements- en risicoverhouding in Noord-Nederland over de meetperiode aantrekkelijker was dan die van de Randstad.”
De volgende conclusies uit het rapport herhaal ik hier omdat ze opmerkelijk te noemen zijn:
- Een belegging in Groningen had tot efficiëntere resultaten geleid dan in veel Randstedelijke gemeenten.
- Perifere regio’s laten over het algemeen een hoger direct rendement zien dan Randstedelijke regio’s.
- Waardeontwikkeling is in Randstedelijke regio’s, met name steden als Amsterdam en Utrecht, een belangrijke rendementsdrijver.
- Wanneer in steden als Amersfoort, Groningen, Zwolle en Deurne was belegd in de afgelopen 20 jaar, waren er betere resultaten geboekt dan in bijvoorbeeld Amsterdam of Utrecht.
Hiermee is de vanzelfsprekende focus op het totaalrendement en daarmee wordt de keuze voor beleggen in het ‘uitgerekte rompertje’ enigszins genuanceerd. Er zijn duidelijke verschillen tussen direct- en indirect rendement te benoemen als ‘Randstad’ wordt vergeleken met ‘perifere gebieden’. Indien het beleggingsbeleid is gericht op het behalen van direct (uitkeerbaar) rendement en minder op indirect rendement, is het volgens dit onderzoek meer voor de hand liggend om de focus te verschuiven van het rompertje naar verstedelijkte gebieden in meer perifere gebieden.
*) ‘wij’ is in dit geval Prime Pitch Asset Management, onafhankelijk initiator en beheerder van besloten vastgoedvehikels.
On A Peppercorn 