Het kabinet stelt voor om met ingang van 2021 de overdrachtsbelasting aan te passen. Starters tussen 18 en 35 jaar zouden worden vrijgesteld van overdrachtsbelasting. Beleggers gaan 8% betalen. De rest (zelfbewoners ouder dan 35 jaar) blijft 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.
De doelstelling van deze tariefdifferentiatie is om de woningmarkt vlot te trekken. In de denkpiste van het kabinet lijkt het eenvoudig en sympathiek: we maken de woningen voor starters goedkoper en voor beleggers duurder. Hiermee gaat men voorbij aan de realiteit van de markt. Ik heb de belangrijkste reacties van experts hieronder verzameld.
Starters zullen de 2% ‘korting’ gebruiken om meer te bieden op hun starterswoning. Het effect: hogere prijzen. Beleggers zullen de 6% extra belasting inprijzen in hun exploitatie. Het effect: hogere huren.
Bovendien wordt er een oplossing gecreëerd voor een niet-bestaand probleem: starters en beleggers beconcurreren elkaar nauwelijks. Toegegeven, er zullen best enkele appartementen zijn waar starters en kleinere (buy-to-let) beleggers allebei op azen. Maar over het algemeen kopen beleggers (inclusief woningcorporaties en pensioenfondsen) grotere plukken woningen of portefeuilles met (sociale) huurwoningen. Uit onderzoek van het Kadaster blijkt dat particuliere huizenverhuurders de startende huizenkopers niet in de weg zitten aangezien de verhuurders een ander soort huizen kopen dan starters. Door deze beleggers extra te belasten, is er minder vermogen beschikbaar om te investeren in nieuwe woningbeleggingen. Het effect: minder aanbod.
Tenslotte wordt het werkelijke probleem – een tekort aan de aanbodzijde – niet aangepakt met een oplossing aan de vraagzijde. De voorgenomen differentiatie van de overdrachtsbelasting leidt niet tot meer woningen. Sterker nog: net zoals de verhuurdersheffing beperkt de verviervoudiging van de overdrachtsbelasting de investeringsruimte voor nieuwbouw en voor aankoop van bestaande woningen. Ook hier is het effect: minder aanbod.
Experts en ervaringsdeskundigen op het gebied van de woningmarkt en op fiscaal vlak zijn het met elkaar eens: dit beleid werkt averechts. Het kabinet en de verantwoordelijke minister zijn hier overigens ook op gewezen. En niet door de minsten.
Zo plaatst de Raad van State vraagtekens bij de doelmatigheid van de voorgestelde aanpassingen, de negatieve gevolgen voor de huur- en koopmarkt, en voor de handhaafbaarheid. “De Afdeling (advisering van de RvS, red.) stelt voorop dat het voorstel niet bijdraagt aan een structurele oplossing van de woningmarktproblematiek. – Raad van State
De Raad van State stelt voorop dat het voorstel niet bijdraagt aan een structurele oplossing van de woningmarktproblematiek.
Niet alleen de Raad van State, ook het Centraal Planbureau (CPB) wijst op de averechtse effecten van de differentiatie van de overdrachtsbelasting. De belangrijkste conclusie is dat het effect van deze differentiatie op de toegankelijkheid en de betaalbaarheid van starters op de woningmarkt naar verwachting beperkt is. Uit de analyse van het CPB blijkt dat de starterskorting van 2% leidt tot een (extra) prijsstijging van maar liefst 2,4%. Voor starters neemt de betaalbaarheid en financierbaarheid van woningen alleen maar af, niet toe. Het CPB geeft tenslotte aan dat de maatregel niet leidt tot een verbetering van het aantal woningen voor starters. Bij een gegeven woningvoorraad zal de maatregel hooguit leiden tot een verschuiving van starters die willen huren naar starters die willen kopen. Zonder uitbreiding van het aanbod leidt dit naar verwachting enkel tot verdere prijsstijgingen.
Woningmarktexpert Capital Value wijst op de gevolgen voor de waardering van de bestaande vastgoedportefeuilles van corporaties en pensioenfondsen. Door de gedaalde balans- en verkoopwaarden staan de financieringsruimte, de rentabiliteit en de dekkingsgraad van deze institutionele vastgoedbeleggers onder druk. Het effect op de investeringsruimte in (nieuw en bestaand) woningvastgoed is negatief. Met alle nadelige maatschappelijke effecten van dien. Het lijkt erop dat het voorgesteld beleid hieraan volledig voorbijgaat.
Capital Value benadrukt dat het zeer goed is dat de overheid starters op de woningmarkt wil helpen door fiscale maatregelen. De maatregelen voor beleggers en corporaties hebben echter een belangrijk negatief neveneffect op de woningmarkt.
Fiscalist Aad Rozendal heeft in dit artikel het wetsvoorstel beoordeeld op doeltreffendheid, doelmatigheid, uitvoerbaarheid en neveneffecten. Dit zeer afgewogen artikel trekt een aantal vernietigende conclusies: het wetsvoorstel is beperkt doeltreffend, niet doelmatig, niet tot nauwelijks uitvoerbaar en heeft aanzienlijke neveneffecten. “De reacties op het wetsvoorstel zijn vrijwel unaniem negatief en naar mijn mening is dat terecht”, aldus Rozendal. “Het wetsvoorstel voldoet naar mijn mening in ieder geval niet aan de kwaliteitseisen voor behoorlijke fiscale wetgeving.” Rozendal sluit af met”: Hoe goed bedoeld de maatregel ook mag zijn, starters zullen er niet bij gebaat zijn als zij door slechte wetgeving van de regen in de drup belanden”.
Huib Boissevain, oprichter en CEO van Annexum, hekelt het voorgestelde beleid en noemt het ‘niet alleen dom, maar bovendien zeer kwalijk’. Boissevain verwoordt hiermee de verbazing en het onbegrip van de vastgoedsector over de plannen van het kabinet: “Het is onbegrijpelijk dat het kabinet dit merkwaardige combi-plan presenteert, ondanks scherpe kritiek en een glasheldere analyse van het Centraal Planbureau”. De starter schiet er niets mee op, de huurder krijgt nog hogere woonlasten en er worden weer twee maatregelen toegevoegd aan het labyrint van regelgeving in de woningsector. Boissevain noemt twee oplossingen voor de woningmarkt: 1) de huren moeten over de hele linie omlaag, en 2) bouwen, bouwen en nog eens bouwen.
Bouwen, bouwen en nog eens bouwen
Wabe van Enk, redacteur van PropertyNL, legt de vinger op de zere plek: “het kabinet moet zich focussen op meer woningen, niet op de distributie”. Immers: de schaarste aan de onderkant van de markt is veel belangrijker dan al dan niet 2% overdrachtsbelasting. Van Enk heeft geen goed woord over voor de voorgestelde maatregelen: “voor alle groepen die kunnen helpen bij de woningnood – particulieren, corporaties en beleggers – heeft het kabinet ontoereikende maatregelen. In de ogen van Van Enk weerspiegelt dit de onmacht van het kabinet in het woningdossier.
Ook Vastgoedmarkt vindt het een raadsel waarom het kabinet de omstreden startersvrijstelling in combinatie met de verviervoudiging voor beleggers wil doorvoeren. De maatregel gaat namelijk in tegen de adviezen van instanties die het kabinet om een oordeel had gevraagd. Zij adviseerden: ‘doe het niet!’, aldus het vastgoedperiodiek. Daarnaast adviseerde bureaus als Dialogic om de markt te raadplegen. Iets wat de regering niet heeft gedaan. Waarom staatssecretaris Vijlbrief alle adviezen en argumenten naast zich neerlegde, blijft gissen, maar Vastgoedmarkt heeft van welingelichte bronnen vernomen dat het hier om politieke koehandel zou gaan. Iedere politieke partij heeft iets gekregen. En de woningmarkt als geheel is de dupe.
Meer lezen: Verviervoudiging overdrachtsbelasting gaat de woningmarkt niet helpen. Integendeel.
On A Peppercorn 