Er is een wooncrisis in Nederland. De woningvoorraad blijft al jaren achter bij de vraag en hierdoor zijn zowel koopwoningen als huurwoningen erg duur geworden. Centraal in de recente protesten is de weerstand tegen woningbeleggers, huisjesmelkers en prinsen die profiteren van de scheve verhoudingen in de woningmarkt. Makkelijke doelwitten, maar onterecht. Beleggers zijn niet de oorzaak van de problemen, eerder het gevolg van de onbalans. Een nuancering van het woonprotest komt gelukkig van woningmarktexperts als Peter van Gool, Peter Boelhouwer en Hans Peter Fris . Zij wijzen onder meer op de lage rente en de hoge leencapaciteit als oorzaak van de problematiek. Maar ook op de sterk achterblijvende bouwproductie (door lange procedures, stikstofeisen en hoge grondprijzen) en het afromen van de bouwbudgetten bij woningcorporaties door de verhuurdersheffing. Er zijn nog wel een paar andere tekortkomingen te noemen in het woningmarktbeleid. Zoals de woonsubsidies voor huiseigenaren die we hypotheekrenteaftrek en jubelton noemen.
Nu de kabinetsformatie wat langer lijkt te gaan duren dan strikt noodzakelijk, lijkt het mij van belang om alvast het huiswerk (pun intended) van de nieuwe minister van wonen te maken. Welke maatregelen moet deze minister in mijn ogen als eerste invoeren om de woningmarkt gezonder te maken? Hier mijn lijstje, met toelichting:
1. Verhuurdersheffing afschaffen
De verhuurdersheffing is in 2013 ingevoerd als crisismaatregel om de staatsfinanciën op orde te brengen. Deze heffing op sociale huurwoningen treft vooral (voor 95%) woningcorporaties. Deze heffing is nu EUR 1,7 miljard per jaar en loopt elk jaar op. In de periode 2013 – 2023 betaalt de corporatiesector een bedrag van meer dan EUR 16,7 miljard aan verhuurderheffing. (bron). Deze miljarden komen niet rechtstreeks ten goede aan woningbouw in de sociale sector. De toegezegde compensatie in de vorm van extra huurstijging is met het bevriezen van de sociale huurprijzen ook beëindigd. Corporaties maken al jaren onder groot protest deze miljarden over aan de belastingdienst en het is hoog tijd dat dit stopt. Schaf de verhuurdersheffing af en laat woningcorporaties daardoor meer bouwen.
2. Hypotheekrenteaftrek versneld afbouwen
Vrijwel iedereen is het er wel over eens dat de huidige lage rente mede heeft bijgedragen aan de prijsexplosie op de woningmarkt. Nu is een lage rente niet het hele verhaal. Sinds jaar en dag worden woningeigenaars en aspirant-kopers gesubsidieerd via de hypotheekrenteaftrek. Door een deel van de rente aftrekbaar te maken in Box I, wordt lenen voor het eigen huis goedkoper. De regeling wordt intussen langzaam afgebouwd, door de aftrekbaarheid te in kleine stapje in te perken. Naar mijn mening zou de hypotheekrenteaftrek in korte termijn naar nul moeten worden gebracht. Ik denk aan een periode van vijf jaar. Los van deze fiscale versobering, zou ook de beleningsgraad fors omlaag moeten. In de praktijk is het mogelijk vrijwel de gehele prijs van een woning te lenen, indien het inkomen dat toestaat. De markt zou erbij gebaat zijn als dit wat minder uitbundig zou worden. Een maximale bevoorschotting van 90-95% van de waarde van het huis zou al mooi zijn.
3. Eigenwoningforfait afbouwen
Als de hypotheekrenteaftrek naar nul gaat, moet ook het eigenwoningforfait (voorheen huurwaardeforfait) worden afgebouwd. Deze fiscale regeling diende er eigenlijk voor om woningeigenaren te belasten voor de genoten voordelen van de eigen woning, in het bijzonder de hypotheekrenteaftrek. Ter compensatie van de afbouw van de hypotheekrenteaftrek dient ook het eigenwoningforfait worden afgebouwd. Hiermee wordt bovendien de fiscale regelgeving rondom de eigen woning vereenvoudigd. Een volgende stap zou zijn om de eigen woning in box III te belasten.
4. Jubelton afschaffen
De eenmalig verhoogde vrijstelling bij schenkingen die worden aangewend voor de aankoop van een eigen woning werd ingevoerd in een periode dat de woningmarkt gestimuleerd moest worden. Je kan er veel woorden aan vuilmaken, maar ik zeg: afschaffen. Gratis of goedkoop geld voor koopwoningen is in een overspannen woningmarkt gewoon een slecht idee. Ja, goed bedoeld in de jaren na de crisis, maar nu werkt het averechts.
5. Differentiatie overdrachtsbelasting afschaffen
Vanaf 2021 gelden er verschillenden tarieven voor de overdrachtsbelasting. Starters tot 35 jaar betalen 0%, niet starters en 35+ers betalen 2% en beleggers zijn 8% overdrachtsbelasting verschuldigd. Intuïtief lijkt het rechtvaardig om starters minder te laten betalen en beleggers meer, maar in de realiteit van de woningmarkt werkt dit toch echt anders. Door de vrijstelling hebben starters effectief een groter budget om op woningen te bieden. Het effect is dat starters hoger gaan bieden dan ze anders zouden doen. Het effect is dus vooral hogere prijzen in het starterssegment en geen betaalbaardere woningen. De hogere overdrachtsbelasting voor beleggers leidt evenmin tot meer of betaalbaardere huurwoningen. Starters en beleggers concurreren maar op een heel klein stukje van de markt. Hierover schreef ik al eerder een blogpost. In de rest van de beleggersmarkt leidt de hogere overdrachtsbelasting enkel tot een hogere kostprijs voor beleggers. Die wordt terugverdiend door een hogere verkoopprijs, hogere huurprijzen en langere investeringsperiodes. Tenslotte is er ook nog het ongewenste neveneffect dat bij de doorverkoop van een leeggekomen huurwoning (uitponden) binnen 6 maanden na aankoop, andere beleggers de voorkeur genieten boven starters of andere eigenhuisbewoners. Vanwege de verrekening van de overdrachtsbelasting. Mijn aanbeveling zou zijn om de overdrachtsbelasting voor alles (dus ook bedrijfsmatig vastgoed) en iedereen gelijk te trekken. Bijvoorbeeld 3%.
6. Bouwvergunningen belonen en beprijzen
Om tegemoet te komen aan de woningvraag moeten jaarlijks circa 80-90.000 woningen worden bijgebouwd. Dat aantal is de afgelopen jaren structureel niet gehaald. Het tekort aan woningen wordt ingeschat op ruim 300.000. Verdeeld over alle typen en prijsklassen. Als er niets verandert, loopt het tekort alleen maar op. Als oplossing voor het tekort wordt meestal de ‘bouwen-bouwen-bouwen’-mantra ingezet. Uitstekend. En het is een overheidstaak om dat zoveel mogelijk te faciliteren. In de praktijk blijkt dat veel bouwprojecten lang duren of in zijn geheel niet van de grond komen door lange vergunningsprocedures, stikstofeisen, hoge grondprijzen of ondercapaciteit bij gemeenten. Het ligt op het bord van de rijksoverheid om bij gemeenten en regio’s de bouw te stimuleren. En dan niet vrijblijvend, maar actief en sturend. Ik stel me voor dat er jaarlijks bouwvolumes worden afgesproken en opgelegd aan gemeenten. Welke vorm dit exact moet krijgen valt te bezien, maar bijvoorbeeld een bouwvergunningenquotum met sanctie of per afgegeven bouwvergunning een bijdrage aan het gemeentefonds.
7. Cap op grondprijzen bij uitgifte door gemeenten
Een hoge grondprijs is een veelgehoorde belemmering voor een succesvolle woningbouw. Veel nieuwbouwprojecten gaan niet door omdat de grondexploitatie te zwaar drukt op de stichtingskosten. De rijksoverheid dient de gronduitgifte door gemeentelijke of regionale overheden strikter te sturen. Gemeenten maken niet zelden forse winst op de uitgifte van grond voor bouwprojecten. Deze winst zou beperkt kunnen worden, ten gunste van succesvolle woningbouw.
8. Verlagen inkomensgrens voor sociale huur
De OESO heeft recent verslag uitgebracht over de Nederlandse woningmarkt. Het vonnis was niet mals: de Nederlandse woningmarkt moet drastisch op de schop. Niet alleen het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek en het schrappen van de differentiatie van de OvB (maatregelen 2 en 5 van mijn lijstje) wordt geadviseerd, maar ook het verlagen van de inkomensgrens voor de sociale huur. Naar de mening van de OESO hebben momenteel te veel mensen toegang tot gesubsidieerde volkshuisvesting. Als je het aantal sociale huurwoningen omlaag brengt en het aantal woningen op de vrije markt verruimt, zullen voor veel mensen de huren stijgen. Daardoor komt er meer geld vrij voor de bouw van nieuwe woningen, is de gedachte.
In het verlengde van deze maatregel zou naar mijn mening de huurtoeslag primair bepaald moeten worden door het inkomen, niet de woning. Dus lagere inkomens hebben recht op huursubsidie, onafhankelijk van de hoogte van de huur.
9. Verlaagd btw-tarief op nieuwbouwwoningen
Om nieuwbouw van koop- en huurwoningen te stimuleren, zou het verlaagde btw-tarief van 9% dat in de bouw voor renovaties en klussen aan woningen geldt, moeten worden uitgebreid naar nieuwbouw. Hierdoor kan effectief goedkoper worden gebouwd en dit komt de eindgebruiker (woningeigenaar en woninghuurder) ten goede.
10. Minister van wonen
De problematiek in de woningmarkt schreeuwt om een minister van wonen. Een minister met kennis van de woningmarkt die actief en sturend optreedt. Een minister die de bouwopgave integraal aanpakt en waar nodig gemeentes, regio’s en provincies samenbrengt en vanuit een centrale regie aanstuurt. Een minister die vanuit werkervaring in de woningmarkt optreedt en niet zozeer vanuit een bestuurdersrol. De woningmarkt raakt zoveel mensen op zoveel fronten, dat een centrale regie en doortastend beleid van groot belang is.
Het woonbeleid moet drastisch op de schop en de hierboven genoemde maatregelen zijn naar mijn mening een goede aanzet daarvoor. En ja, dit betekent dat sommige -goedbedoelde- overheidsmaatregelen voor de woningmarkt teruggedraaid worden. Het is vooral een aanbeveling voor een vakminister op het dossier wonen. Ik hoop dat deze nieuwe minister van wonen zich langs de politieke zijlijn al aan het warmlopen is.
–Rutger Nooij
On A Peppercorn 