Minister De Jonge (Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening) maakte recent de overheidsplannen bekend waarmee de problematiek op de woningmarkt aangepakt zou moeten worden. Een in het oog springend voorstel is om de liberalisatiegrens op te trekken en daarmee een deel van de vrije sector huurmarkt te reguleren. De doelstelling van dit plan is om huurwoningen betaalbaar te houden. De regulering van de middenhuur (woningen met een maandhuur tot EUR 1.000 of 1.250, de bovengrens is nader te bepalen) zou uitwassen in de huursector tegen moeten gaan. Bij veel marktpartijen rijst echter de vraag of met dit plan de problematiek op de woningmarkt niet juist verder vergroot wordt. Wat is het effect van de plannen?
Het verhogen van de grens van de gereguleerde huursector betekent dat de huur in dat deel van de vrije sector niet langer bepaald gaat worden door vraag en aanbod, maar aan de hand van een puntentelling. De eigenschappen van de woning (oppervlakte, aantal kamers, energielabel, woz-waarde, opleveringsniveau, etc.) leveren WWS-punten op en deze bepalen de toegestane maximale huur. Invoering van deze regulering zal met name in markten met flinke schaarste (grotere steden) leiden tot verlaging van huren bij nieuwe verhuringen. Vanuit huurdersperspectief is dit goed nieuws, want je kunt dan voor minder geld in Amsterdam een woning huren. Hierdoor zouden meer betaalbare woningen beschikbaar komen. Dat is althans de opzet van de het plan.
De realiteit van de markt is weerbarstiger. Als de huren in de vrije sector door regulering omlaag gaan, kiezen investeerders eieren voor hun geld. Huurwoningen worden verkocht en het aantal beschikbare huurwoningen gaat omlaag. Lagere huren maakt bovendien de bouw van nieuwe woningen onbetaalbaar want onrendabel. Als een ontwikkelaar of institutionele belegger geconfronteerd wordt met een gecapt huurniveau, zal een belegging of een ontwikkeling onvoldoende renderen om te kunnen realiseren. Het effect is dus minder huurwoningen in plaats van meer.
De IVBN (Institutionele Vastgoedbeleggers Nederland) waarschuwde in juni 2021 al voor het negatieve effect van het verhogen van de grens. Directeur Van Blokland: ‘De politiek staat op het punt om een kapitale blunder te maken. Zij wil huisjesmelkers en malafide verhuurders aanpakken, maar als nevenschade jagen ze ook de institutionele beleggers van de markt’. Dat we voor de bouwopgave afhankelijk zijn van beleggers en ontwikkelaars lijkt de politiek te zijn ontgaan. Ook SP-er Beckerman heeft kennelijk het sommetje van een vastgoedbelegger nog niet gemaakt, want zij noemt het een ‘treurig dreigement’.
Op bestaande woningbeleggingen zal de maatregel een waardedrukkend effect hebben. Wat dit exact betekent voor pensioenfondsen, met forse belangen in de woningmarkt, is vooralsnog niet bekend. Duidelijk is wel dat de deelnemers in deze pensioenfondsen er niet op vooruit zullen gaan.
Volgens institutioneel vastgoedbelegger Heimstaden stevenen we met verdere regulering af op een infarct op de woningmarkt. Nieuwbouwplannen worden geschrapt en het woningtekort loop alleen maar verder op. Volgens Heimstaden is een ongewenste bijvangst dat de verdere verduurzaming in de woningsector onbetaalbaar wordt. Het effect is dat de gestelde klimaatdoelen vermoedelijk onbereikbaar worden.
Kortom, het effect van de verdere regulering is dat huurwoningen in krappe markten vaker verkocht zullen worden aan eigenaars-bewoners en dat er minder woningen gebouwd gaan worden in het betaalbare segment. Dus waar het de bedoeling was de beschikbaarheid van betaalbare huurwoningen te vergroten, wordt het tegenovergestelde bereikt. Minder huurwoningen en een grotere krapte. Minister de Jonge laat eind 2024 weten hoe de nieuwe regelgeving er precies uit gaat zien. De markt wacht het af.
On A Peppercorn 