Met het meest recente ‘woonakkoord’ heeft de Nederlandse politiek een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan het vlek-op-vlek beleid van de woningmarkt. De geformuleerde doelstellingen –stimuleren van bouw en werkgelegenheid, bevorderen van energiebesparing, starters helpen, doorstroming bevorderen en scheefwonen tegengaan – worden in mijn ogen met dit akkoord niet gediend. Sommige onderdelen van de nieuwe plannen werken zelfs averechts. Dit is een gemiste kans. Er zijn namelijk best maatregelen te bedenken, én bedacht (denk aan Wonen 4.0 of het zes-stappen plan van 22 economen) die wél effectief zijn.
Mijn mening over dit woonakkoord heb ik in de afgelopen periode redelijk duidelijk kenbaar gemaakt via twitter. Maar voor een genuanceerd onderwerp als dit heb ik toch iets meer dan 140 karakters nodig.
Nieuwe maatregelen
De belangrijkste maatregelen uit het akkoord zijn de volgende (de details van het akkoord staan hier):
- BTW op verbouwingen en renovatiewerken van 21% naar 6% (over de arbeidscomponent);
- Inkomensafhankelijke huurverhogingen, die in het nieuwe akkoord minder hoog oplopen dan voorheen;
- Verhuurderheffing voor woningcorporaties
- Handhaven hypotheekrenteaftrek op basis van 30 jarige annuïtaire aflossing
- De mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten tot 50% van de woningwaarde, zonder hypotheekrenteaftrek
- Versoepeling voorwaarden verbonden aan verkoop corporatiewoningen
Van dit pakket maatregelen zegt de Minister voor Wonen zelf het volgende:
“Met dit samenhangende pakket aan maatregelen, [..] pakken partijen de problemen op de woningmarkt voortvarend aan en bieden het benodigde vertrouwen. [bron]
Ik ben het daarmee volstrekt oneens en zal uitleggen waarom.
Wat is eigenlijk het probleem?
Voordat je maatregelen ontwikkelt, is het goed te bedenken welk probleem je eigenlijk wilt oplossen. Op de woningmarkt in Nederland is sprake van meerdere problemen, die met elkaar samenhangen.
Het woningmarktbeleid van de afgelopen decennia heeft geleid tot een aantal ongewenste effecten. Hoge financieringen op de eigen woning en navenante prijsstijgingen, als gevolg van de hypotheekrenteaftrek, een woningfinancieringssubsidie. Een gat tussen de huurmarkt en de koopmarkt enerzijds en een gat binnen de huurmarkt tussen vrije sector en de sociale sector anderzijds, als gevolg van de subsidiering van goedkope huurwoningen via de corporaties. Door deze beide effecten is er sprake van slechte doorstroming van huur naar koop en van huur naar huur. Deze problemen worden in de praktijk ‘scheefwonen’ en het gebrek aan starters op de koopmarkt genoemd. Onzekerheden over onder meer de hypotheekrenteaftrek en de financierbaarheid van woningen in het algemeen (strengere financieringseisen voor banken) hebben vervolgens geleid tot een vraaguitval van woningkopers.
De tegenzittende economie van de afgelopen jaren heeft dit effect versterkt. De waarde van huizen daalde, maar omdat de laatprijs van de verkopers onvoldoende mee-daalde (vaak uit angst voor een restschuld) werden minder huizen verkocht.
Resultaat: een enorme onverkochte woningvoorraad, stilvallende bouwproductie en heel veel mensen die niet in het huis wonen waarin ze willen of zouden moeten wonen. Een slecht functionerende woningmarkt en dalende huizenprijzen zijn bovendien fnuikend voor het consumentenvertrouwen, de consumentenbestedingen en daarmee voor de economie als geheel.
De maatregelen van Onze Minister kan ik op vrijwel geen enkel punt rijmen met de problemen zoals die zich voordoen. Laat ik achtereenvolgens de koopmarkt, de bouw en de huurmarkt eens doorlopen.
De koopmarkt
De eerder genomen maatregel van de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% was op zichzelf uitstekend, omdat hiermee de ‘verhuisboete’ wordt verlaagd. Maar: too little, too late. De huidige maatregelen richten zich meer op de financiering van woningen. De verkoop willen bevorderen, de nationale hypotheeklast willen verlagen en de financierbaarheid inperken, dat is een lastige combinatie. Als men niet of moeilijk kan financieren, zal men niet willen kopen. Door extra zware financieringvoorwaarden op te leggen aan banken, stimuleer je de doorstroming niet. Integendeel. Ik snap best dat de woningschulden lager zouden moeten, en ik deel die opvatting. Maar dan moet je de (aspirant-)huiseigenaar wel de juiste prikkels geven. En dat is in ieder geval niet: het subsidiëren van woningschuld via de hypotheekrenteaftrek en het aanzetten tot het nemen van een tweede lening om de eerste lening mee te betalen. De nadruk die vervolgens wordt gelegd op de volledige, annuitaire aflossing van de woninghypotheek, ontgaat mij ook volledig. Het resultaat is een complex en onnavolgbaar financieel gedrocht, dat zijn doel voorbijschiet. Als je wilt dat men minder gaat lenen, bouw dan de subsidie op woningfinanciering af. En als je wilt dat men woningen koopt, stimuleer dan het bezit van die woningen, in plaats van het te belasten via het eigenwoningforfait.
De andere maatregel voor de koopmarkt, de BTW-verlaging op verbouwingen, is een doekje voor het bloeden. Ja, het is een voordeel voor eigenaar en koper, maar het is een relatief klein voordeel, dat op de korte en niet op de langere termijn werkt.
De laatste maatregel, het vergemakkelijken van de verkoop van corporatiewoningen, lost het probleem ook niet op. Zittende huurders zullen relatief weinig overgaan tot koop en voor marktpartijen zijn de woningen te duur in de financiering en alsnog slecht uit te ponden.
De bouw
Voor zover de bouw niet al was stilgevallen, zal dat nu alsnog gebeuren. Sommige bouwbedrijven zullen profiteren van de BTW-verlaging op verbouwingen van particulieren, maar dit heeft geen structureel effect op de bouwsector en helpt alleen de onderhouds- en renovatiesector op de kortere termijn. Grotere woningbouwprojecten zullen niet worden ondernomen, worden uitgesteld of gecancelled. De reden: vraaguitval. Private opdrachtgevers (ontwikkelaars en particulieren) bewegen niet omdat het te bouwen product in onvoldoende mate wordt verkocht. En publieke opdrachtgevers (lees: woningcorporaties), tot voor kort veruit de grootste groep, zetten veel bouwplannen op ijs met name die van duurdere huurwoningen en van koopwoningen. Door de nieuwe verhuurderheffing zal de financiële ruimte van corporaties verder verminderen. Dit zal de bouwproductie op de woningmarkt zeker niet stimuleren. Hierdoor blijft ook het gewenste multipliereffect uit.
De huurmarkt
Er is in Nederland eigenlijk niet echt een huurmarkt. Er zijn er twee. Een markt voor sociale huurwoningen (huurprijs onder 681,02, prijspeil 2013) en de vrije sector huurmarkt met huurprijzen boven deze grens. De maatregelen in het woonakkoord raken vooral de sociale huurmarkt en leiden ertoe dat de huren op deze markt sterk zullen stijgen. Er wordt een inkomensafhankelijke huurstijging geïntroduceerd en een verhuurderheffing. De eerste maatregel dient om de tweede te kunnen betalen. Deze aanpak legt tenminste twee weeffouten bloot.
Eerste weeffout: het kabinet gebruikt de woningmarkt (of althans de sociale huurmarkt) om inkomenspolitiek te bedrijven. Immers, de huurstijging wordt afhankelijk gesteld van het inkomen van de huurder. Dat is een oneigenlijk gebruik van de huurwoningmarkt en de maatregelen die daarop invloed hebben.
Tweede weeffout: Er is sprake van objectgerelateerde huursubsidie in plaats van subjectgerelateerde huursubsidie. Oftewel: de sociale huurwoningen worden gesubsidieerd in plaats van de (sociale) huurders. Dit is in mijn ogen een principiële fout, die ondermeer de oorzaak is van scheefwonen. De prijs(stijging) van een huurwoning zou afhankelijk moeten zijn van de huurwaarde, de marktwaarde van de woning en niet van de omstandigheden van de bewoner. Maar omdat deze weeffout zit ingebed in het Nederlandse sociale huurstelsel, worden er allerlei maatregelen getroffen om de negatieve effecten ervan (onder andere scheefwonen en beperkte doorstroming) te repareren. De maatregelen zijn dan ook precies dat: patches en bugfixes. Geen echte oplossingen.
De inkomensafhankelijke huurstijging is net zo verwerpelijk als de inkomensafhankelijke zorgpremie. De overgereguleerde woningmarkt wordt zo gebruikt voor inkomensherverdeling. De verhuurderheffing is het meest tastbare bewijs van het failliet van de sociale woningmarkt. Er zijn te veel sociale huurwoningen ten opzichte van het aantal mensen dat er recht op heeft. Daardoor wordt het op langere termijn onbetaalbaar en is een instrument als de verhuurderheffing geïntroduceerd. Terwijl een echte oplossing zou kunnen zijn het sterk verminderen van het aantal sociale huurwoningen. Of, nog beter, het subsidiëren van huurders op basis van hun inkomen, in plaats van het subsidiëren van woningen op basis van hun beoogde bewoners.
Slecht plan?
Het woonakkoord zal de problemen in de woningmarkt niet oplossen. De doorstroming zal niet of in onvoldoende mate worden gestimuleerd, de daling van de koopwoningen zal onvoldoende worden gestopt en de financieringsregels worden onnodig complex gemaakt. Verder heeft de bouwsector vrijwel geen profijt van de plannen, omdat grote investeringen uitblijven. En de regels rondom inkomensafhankelijke huurstijgingen en verhuurderheffing stuiten op principiële bezwaren (inkomenspolitiek) en een verdere uitholling van de sociale huursector. Is het woonakkoord dus een slecht plan? Ja. Ik vind van wel.
Ik ben ervan overtuigd dat de plannen binnen een jaar of twee zullen worden herzien, aangepast, afgeschaft of ‘omgebogen’. En als dat niet gebeurt, keert de wal het schip, met alle negatieve gevolgen voor de economie van dien. Het is spijtig dat dit over de rug van de woningeigenaar, sociale huurder en belastingbetaler gebeurt.
Hoe dan wel?
Commentaar leveren vanaf de zijlijn is makkelijk. Ook weet ik dat er een politieke realiteit is waar nou eenmaal een heel andere dynamiek geldt en de wereld er anders uit ziet. Toch zijn er absoluut betere alternatieven voor de woningmarkt, die wel doeltreffend zijn. Binnenkort op dit blog, in Deel 2.
On A Peppercorn 
Ongelofelijk helder stuk Rutger. Benieuwd naar je deel 2!