Vlek-op-vlek beleid in de woningmarkt – Deel 2: Op weg naar een plan dat wél werkt.

In deel 1 van ‘Vlek-op-vlek beleid in de woningmarkt’ heb ik een paar maanden geleden mijn commentaar geleverd op het ‘woonakkoord’, dat toen net door een paar politieke partijen in de Tweede Kamer was gesloten. Enigzins ongezouten commentaar, maar wel met een uitvoerige onderbouwing. De meeste maatregelen in het woonakkoord zijn niet effectief, nodeloos complex of hebben een averechts effect op de markt of op de economie als geheel. Wie deel 1 heeft gemist, raad ik aan dat eerst te lezen. Ik eindige toen met de opmerking dat commentaar vanaf de zijlijn leveren makkelijk is. En met een nuancering over de politieke realiteit. Nu de politici in de Eerste Kamer op het punt staan een oordeel te vellen over nieuw beleid, doe ik graag een poging om een paar betere alternatieven voor te stellen.

(Deel 1 gemist? Lees het hier)

Het kabinet houdt krampachtig vast aan de hypotheekrenteaftref en een duur sociaal huurstelsel. Verworven rechten ‘van de mensen’ en daarom electoraal lastig wat aan te doen. Daarom stelt men een serie lapmiddelen en complexe, ineffectieve maatregelen voor. Voor een volledig overzicht, zie het woonakkoord.

Huurmarkt: alternatieven voor de verhuurdersheffing

De verhuurdersheffing is zo’n lapmiddel. Eigenaren van sociale huurwoningen zouden een extra belasting moeten betalen. Dit zou vervolgens afgewenteld moeten worden op de huurders van deze woningen, door middel van de inkomensafhankelijke huurverhoging, ook al zo’n lapmiddel. Dit heeft forse huurstijgingen tot gevolg, die via de verhuurdersheffing direct de schatkist invloeien. En niet gebruikt kunnen worden voor nieuwbouw, onderhoud, verduurzaming, etcetera. Door de huurstijgingen in de sociale sector worden met name de grote steden onbetaalbaar voor lagere inkomensgroepen. Een averechts effect dus. Het effect voor de sociale huurwoningen in bezit bij particuliere beleggers is zo mogelijk nog schokkender, zo bleek onlangs uit een onderzoek van de vereniging Vastgoed Belang.

Kan het dan niet anders? Jawel. Als je je realiseert dat de sociale huurmarkt twee weeffouten kent (zie deel 1 van dit betoog). Verhuurdersheffing en inkomensafhankelijke huurverhoging zijn de facto inkomenspolitiek, gecombineerd met een te duur sociaal huurstelsel. Met de nieuwe maatregelen moeten rijkere huurders meer huur(verhoging) gaan betalen dan armere. Klinkt logisch, maar als je dat wilt bereiken, kun je dat beter rechtstreeks doen. In plaats van via deze complexe omweg. De rechtstreekse methode heeft drie onderdelen:

1. Subsidieer de huurders op basis van hun inkomen. En dus niet primair op basis van de woning die ze huren. Deze huursubsidie moet voor iedereen toegankelijk zijn, ook voor de bewoners van (huidige) geliberaliseerde huurwoningen, mits hun inkomen ‘laag genoeg’ is.
2. De huurwoningen –dus álle huurwoningen, zowel sociaal als geliberaliseerd– worden verhuurd op marktprijzen, ondersteund door een puntensysteem.
3. Eigenaren van huurwoningen met het label ‘sociale huurwoning’ krijgen (of houden) toegang tot goedkope WSW-financiering. Alle eigenaren, maar wel uitsluitend voor de sociale objecten. Deze financieringsmogelijkheid moet langzaam worden afgebouwd.

Door huurders te subsidieren op basis van hun inkomen in plaats van hun woning, wordt het scheefwonen ‘rechtgezet’ en wordt de doorstroming bevorderd. Tevens worden de twee huurmarkten (sociaal en geliberaliseerd) veel meer geintegreerd. Ook dit bevordert de mobiliteit van huurders op de woningmarkt.

Koopmarkt: van hypotheek naar huis

In het huidige beleid wordt het bezit van een woning niet beloond, maar het hebben van een schuld. Dat is in de nieuwe plannen niet anders. Het statement dat de hypotheekrenteaftref is bedoeld om het eigenwoningbezit te stimuleren is zowel uit historisch als uit micro-economisch oogpunt onjuist. De hypotheekrenteaftrek is een subsidie op de eigenwoningschuld, niet op het eigenwoningbezit. Sterker nog, het bezit van de eigen woning wordt fiscaal belast via het eigenwoning-forfait. In de nieuwe plannen wordt een krampachtige poging gedaan om aflossen te verplichten, maar dat verzandt in annuitaire schema’s en zoiets onbegrijpelijks als een bijleenregeling.

Kan dat niet slimmer en doeltreffender? Ik denk het wel. Als je je realiseert dat fiscale prikkels werken, kan je ze maar beter inzetten op het effect dat je wilt bereiken: verlagen van de woningschuld en stimuleren van het woningbezit. In een periode van (stel) tien jaar zou je de koopmarkt kunnen ‘draaien’:

1. De hypotheekrenteaftrek-mogelijkheid wordt elk jaar met 1/10 verminderd. Heel eenvoudig: van alle hypotheekrente die je betaalt, komt er elk jaar 10% minder voor aftrek in aanmerking. Na 10 jaar krijg je geen woonhuisfinancieringssubsidie meer. Maar wacht:
2. Het eigenwoning-forfait wordt elk jaar met 1/10 verminderd. Ook eenvoudig: elk jaar betaal je 10% minder voor het bezit van je eigen woning. Misschien is er wel ruimte of noodzaak voor een negatief EW-forfait: een eigenhuis-subsidie. Daarvoor is dan ook ruimte in de begroting, aangezien de hypotheekrenteaftrek wordt teruggeschroefd. Maar dat zou je moeten uitrekenen.
3. Geen aanvullende restricties of geboden opleggen aan de hoogte of het aflossingsregime van de financiering. Als de prikkel tot financieren vermindert, lost men vanzelf meer af. Fiscale prikkels wérken, dat lijkt men soms te vergeten.

Woningbezitters worden geprikkeld een eigenwoningschuld aan te houden die, gelet op inkomen en woningwaarde, aanvaardbaar is. De nadruk bij huizenkopers komt minder op de financiering en meer op het huis en het woongenot te liggen. Er wordt een graduele verschuiving gecreeerd van schuld naar waarde. Door het huizenbezít rechtstreeks te stimuleren, wordt tevens een ondersteuning van de koopmarkt bereikt. Dit komt tot uitdrukking in de waarde, en daarmee in de huizenprijs.

De Bouw: Duurzame vraag

De vraaguitval in de bouw wordt niet goedgemaakt door een tijdelijke BTW-verlaging op renovatie- en onderhoudswerk. Dit zal enkele kleinere aannemers vast de winter door helpen, doordat sommige klussen wat eerder komen dan verwacht. Maar het dient de sector als geheel niet. Voor een structurele impuls van de bouwsector is veel meer nodig. Duurzame vraag naar woningen. En vraag naar duurzame woningen. Allebei goed. Zal ik weer drie dingen zeggen?

1. De verhuurdersheffing is en blijft een onzalig plan, ook voor de bouw. Of je het hele sociale huursysteem nou omgooit (zoals ik hierboven voorstel) of niet. Deze heffing beperkt de ruimte van woningeigenaren om te investeren in nieuwbouw en renovatie aanzienlijk. De bouw is gebaat bij kapitaalkrachtige corporaties en institutionele beleggers. Die kracht moet je niet willen afromen.
2. Eigenaren van sociale huurwoningen verplichten (verleiden, subsidieren) tot het fors verhogen van het energielabel van hun woningen. Betere isolatiewaarde, zonnepanelen op daken, efficiëntere CV-installaties leveren een structurele besparing op de energierekening van huurders op. Een deel van deze besparing kan worden omgezet in hogere huur. En de investering is omzet voor de bouw. Dit kan trouwens ook voor niet-sociale huurwoningen. En voor koopwoningen kan je een soortgelijke regeling bedenken. Overigens staat in het woonakkoord iets genoemd over een fonds voor dergelijke maatregelen.
3. De tijdelijke regeling van BTW-verlaging voor renovaties bestaande bouw, zou moeten worden opgerekt en uitgebreid naar nieuwbouw van woningen. De impuls die dit aan de bouwsector geeft, genereert direct en indirect inkomsten voor de schatkist. Niet-werkloze bouwvakkers kosten minder en geven meer uit. En dan heb ik het multiplier effect nog niet eens genoemd…

Wat klopt er niet in mijn betoog? Sommige maatregelen die ik voorstel zijn misschien nogal ingrijpend. Integreren van twee gescheiden huurmarkten. Omdraaien van de koopwoningmarkt. Versneld afbouwen van het H-woord. Toch zijn dergelijke ingrijpende maatregelen mijns inziens noodzakelijk om de structurele problemen aan te pakken.

Er zijn ongetwijfeld lieden die zeggen dat mijn sommetjes niet kloppen. Welke sommetjes? Het gaat me in eerste instantie om het idee. Het idee dat er goede, werkbare alternatieven zijn voor het nu voorliggende woonakkoord. Alternatieven die effectiever zijn. Duurzamer. Toekomstgerichter. Alternatieven waar huurders, kopers, bouwers en bewoners écht wat aan hebben.