“Prime Pitch”, wat is dat eigenlijk?

Een jaar of tien geleden was ik verantwoordelijk voor het asset management van twee portefeuilles winkelvastgoed verspreid over het Verenigd Koninkrijk. Dat ‘verspreid’ klinkt interessant en dat was het tot op zekere hoogte ook. Risicospreiding, om maar iets te noemen. Uit praktisch oogpunt was de verspreide ligging natuurlijk een drama.

Je kan veel op afstand doen, maar als asset manager wil je idealiter tenminste één keer per jaar alle objecten in de portefeuille bezoeken. Een deel van de UK retail portefeuilles bevond zich in kleinere en middelgrote plaatsen rondom London. In een tweedaagse trip was het met veel kunst- en vliegwerk haalbaar om de winkels in Maidstone, East Grinstead, en de kunstplaatsen Brighton, Eastbourne en Southend-on-Sea te bezoeken. Dan bleef er alleen geen tijd over om de nieuwe huurder in Windsor te bezoeken die tegenover het kasteel een ice cream parlour wilde openen.

Een vat bier
Norwich en Great Yarmouth lagen dan weer lekker praktisch dicht bij elkaar, maar onpraktisch ver van de rest. Dan hadden we nog wat in York en in Hull, beiden in Yorkshire en dat kost op zichzelf al een dag. Op deze wijze heb ik vele trips gemaakt door het schitterende Engelse landschap. En het Schotse landschap, om een telefoonwinkel in Perth te bezoeken. De kleinste winkel in de portefeuilles kostte veruit het meeste tijd om te bezichtigen: een mooi voorbeeld van het 80/20 principe. Een andere outlier lag in Wrexham, in Wales. Bij één van de objecten in deze stad bestond de jaarhuur uit een peppercorn in de vorm van een vat bier. Die huur kon uiteraard niet onbetaald blijven.

Waarom vertel ik dit? Los van de buitengewoon leuke en leerzame ervaringen in de UK vastgoedmarkt, viel me telkens één ding op. Élke stad heeft zijn prime pitch en iedereen wil daar het liefst zijn winkel hebben. De prime pitch is de beste plek in het winkelgebied van de betreffende stad. Op deze locatie komt praktisch 100% van de bezoekers van het winkelgebied voorbij. De huren zijn er het hoogst, de leegstand het laagst. En: hoe groot of klein, hoe centraal of verafgelegen de plaats ook is, elke winkelstad heeft een prime winkellocatie. In Nederland noemen we deze locatie A1.

Locatiekwaliteit
De UK retailportefeuilles waren grotendeels gelegen op de prime pitch. Grotendeels, want sommige winkels waren gelegen op ‘good secondary’ pitch, wat we in Nederland A2 zouden noemen. Nog steeds een gewilde plek voor veel retailers, maar de bezoekersstroom is op die plekken net wat minder groot; ongeveer 90% van het geheel. Alles winkels die niet op goede winkellocaties liggen, bevinden zich ‘off pitch’: typisch de aanloopstraten naar het winkelcentrum. Daar willen vooraanstaande retailers niet huren, daar vallen de gaten bij economische tegenwind, daar zijn de huren lager maar is de leegstand hoger, daar vinden meer huurderswisselingen plaats, et cetera.

Iedereen die wel eens in een winkelstraat heeft gelopen en zich bewust is van zijn omgeving, kan de goede en minder goede delen aanwijzen. Je ziet het aan de hoeveelheid winkelpubliek, aan het type huurder en meestal ook aan de kwaliteit van het winkelpand zelf. Je kan de overgang van prime naar secondary bijna op het winkelpand of de zijstraat nauwkeurig aangeven. Let er maar eens op, de volgende keer dat u gaat shoppen.

De hoogste huren
De prime pitch kan over langere tijd groeien en krimpen en zelfs een beetje door de straat ‘wandelen’, maar grote fluctuaties zijn zeldzaam. De Kalverstraat was 100 jaar geleden een belangrijke winkelstraat en zal dat over 100 jaar waarschijnlijk nog steeds zijn. Andere winkels, dezelfde aantrekkingskracht.

De term ‘prime pitch’ zegt dus primair iets over de kwaliteit van de locatie en de aantrekkelijkheid ervan voor vooraanstaande huurders. Het is de beste locatie in de winkelstraat, met de hoogste footfall, de hoogste omzet per m² en natuurlijk de hoogste huren.

Rendabel
Na de succesvolle en zeer rendabele verkoop in de periode 2004-6 van de winkels uit de UK retailportefeuilles, bleef de voorliefde voor retail en de voorkeur voor de beste locatie bestaan. Dus toen ik in 2009 een naam zocht voor mijn onderneming, was de keus snel gemaakt: Prime Pitch Asset Management. Een mooie herinnering aan het Engelse winkellandschap en de zoektocht naar de beste winkellocaties. En dat het allitereert, is mooi meegenomen.