De markt is het erover eens: de meest overheidsplannen voor de woningmarkt hebben een averechts effect. Het leidt tot minder huurwoningen, grotere woningnood, minder verduurzaming, minder doorstroming, een slechtere betaalbaarheid en een grotere mismatch in de woningmarkt in het algemeen. Marktpartijen (verhuurders, bouwers, ontwikkelaars, investeerders, makelaars, taxateurs, banken) en academici waarschuwen eensgezind voor de effecten van dit beleid op korte èn langere termijn. De kritiek lijkt aan dovemansoren gericht.
Onder het motto ‘het kan want het moet’ worden de plannen doorgedrukt en de minister reageert vol verbazing dat zijn beleid de woningnood niet vermindert maar verergert. Criticasters op het beleid worden gediskwalificeerd als belanghebbende of lobbyist. Alsof langjarige kennis van de marktwerking in deze sector geen waarde heeft.
Nu is het makkelijk kritiek hebben op dit beleid en de plannen van woonminister Hugo. Maar laten we het eens omkeren. Wat zou beter beleid zijn? Welke maatregelen hebben wél een gunstig effect. Met welke wetgeving gaat Hugo de problemen op de woningmarkt wél oplossen?
Ik heb zes suggesties. Hieronder per suggestie een korte toelichting. Ik houd me aanbevolen voor meer en betere ideeën.
1. Verlaagd btw-tarief op woningbouw.
Bij verlaging van het btw-tarief op alle typen woningbouw van 21% naar 9% worden veel woningen ineens betaalbaar die dat eerst niet waren. Daardoor worden woningen verkocht en dus gebouwd, die anders niet verkocht en gebouwd zouden worden. Dit stimuleert de woningbouw in brede zin. En als je het echt serieus meent met het stimuleren van woningbouw, verlaag dan het btw-tarief naar 0%.
2. Cap op grondprijs bij gronduitgifte door gemeenten
Een hoge grondprijs is een veelgehoorde belemmering voor een succesvolle woningbouw. Veel nieuwbouwprojecten gaan niet door omdat de grondexploitatie te zwaar drukt op de stichtingskosten. De rijksoverheid dient de gronduitgifte door gemeentelijke of regionale overheden strikter te sturen. Het verlagen van de grondcomponent zou op twee manieren kunnen: a) hoeveelheid: dwingende afspraken met gemeenten over hoeveel bouwgrond jaarlijks wordt uitgegeven; of b) prijs: een cap op de grondprijs of een maximale winstmarge bij gronduitgifte. De grex moet voor de uitgevende gemeente geen winstpakker zijn.
3. Bouwvergunningen belonen en beprijzen.
Om tegemoet te komen aan de woningvraag moeten jaarlijks circa 80-90.000 woningen worden bijgebouwd. Het is een overheidstaak om dat zoveel mogelijk te faciliteren. In de praktijk blijkt dat veel bouwprojecten lang duren of in zijn geheel niet van de grond komen door lange vergunningsprocedures, stikstofeisen, hoge grondprijzen of ondercapaciteit bij gemeenten. Het ligt op het bord van de rijksoverheid om bij gemeenten en regio’s de bouw te stimuleren. En dan niet vrijblijvend, maar actief en sturend. Ik stel me voor dat er jaarlijks bouwvolumes worden afgesproken en opgelegd aan gemeenten. Welke vorm dit exact moet krijgen valt te bezien, maar bijvoorbeeld een bouwvergunningenquotum met sanctie of per afgegeven bouwvergunning een bijdrage aan het gemeentefonds.
4. Samenwonen stimuleren in plaats van verbieden. Zelfbewoningsplicht afschaffen
Door samenwonen te verbieden of te beperken, wordt het woningmarkt onnodig ingeperkt. Als samenwonen van niet-familieleden wordt gestimuleerd, is dit goed voor de doorstroming en voor het aantal verhuurbare eenheden. Friends-concepten maken het bovendien voor veel mensen betaalbaarder om op de door hen gewenste plek te wonen. De beperkende werking van de zelfbewoningsplicht, die veel gemeenten hebben ingesteld, is eveneens funest voor de huurmarkt omdat dit leidt tot verkoop van veel (voormalige) huurwoningen.
5. Huurdersheffing voor goedkope scheefwoners
Er zijn naar schatting 10-12% goedkope scheefwoners: mensen met een te hoog inkomen voor hun sociale huurwoning. Een maatregel die deze scheefwoners moet prikkelen om door te stromen – de inkomensafhankelijke huurverhoging, IAH – is niet verplicht en wordt niet door alle corporaties doorgevoerd. Een veelgehoord argument: de huurders kunnen nergens heen. Dat is zo, maar met het afschaffen van de verhuurdersheffing komt er hiermee wel meer kapitaal beschikbaar voor sociale verhuurders om meer woningen te bouwen. Maak de IAH verplicht voor alle sociale verhuurders en koppel het aan nieuwbouwambitie. Tenslotte: huursubsidie op basis van inkomen van de huurder, niet enkel voor sociale huurwoningen. Dan kan je als huurder met een laag inkomen tenminste ook huren in de middeldure sector. Als daar tenminste nog aanbod is, nadat de wet betaalbare huur wordt doorgevoerd.
6. Stimuleren in plaats van inperken van de woningvoorraad
Dit klinkt logisch. Maar dat is het kennelijk niet. Het overheidsbeleid maakt investeren in woningen steeds minder interessant. De wet betaalbare huur schrijft voor grote delen van de vrije sector een maximale huur voor die duidelijk onder marktniveau ligt. Huurcontracten voor bepaalde tijd zijn onlangs verboden. De overdrachtsbelasting voor vastgoedbeleggingen is fors verhoogd naar 10,4%. Er dreigt een flinke effectieve belastingverhoging op vastgoedbeleggingen. Dit beperkt de bereidheid van beleggers over een breed front om huurwoningen te (gaan of blijven) verhuren. Het effect zal zijn: minder huurwoningen in plaats van meer. Het voorgestelde (en deels al doorgevoerde) beleid heeft een averechts effect. De markt handelt ernaar. Nu de politiek nog.
Ook een suggestie voor woonminister De Jonge? Laat het weten. Ik verzamel goede ideeën voor beter woningmarktbeleid.
On A Peppercorn 