Onlangs kwam een bericht voorbij over een Australisch gezin dat weigerde hun landhuis te verkopen aan ontwikkelaars die er een nieuwe woonwijk wilden bouwen. Het verzet van de familie Zammit werd indrukwekkend in beeld gebracht door een serie luchtfoto’s, waarop het omvangrijke stuk land met landhuis in Windsor-Castle-stijl steeds verder wordt ingesloten door een monotone suburbane woonwijk.
Eigenaresse Diane Zammit beschrijft het verleden van dit gebied als ‘Landbouwgrond bezaaid met kleine rode bakstenen huizen en huisjes. Elk huis was uniek en er was zoveel ruimte’. Dat is nu duidelijk voorbij. De zogeheten voorstedelijke wildgroei heeft het land van de familie omsloten, nadat de meeste buren hun land al rond 2012 hadden verkocht. Het bericht doet denken aan soortgelijke verhalen van eigenaren van zogeheten ‘nail houses’: een huis (of wat ervan over is) midden op een snelweg of omgeven door bouwblokken of viaducten. Een bekend Nederlands geval van een weigerachtige pandeigenaar is beschreven in het verfilmde boek ‘Publieke Werken’ van Thomas Rosenboom. Zeer de moeite waard. Het pand van eigenaar Vedder is tot de dag van vandaag zichtbaar in de gevel van het Victoria hotel in Amsterdam.
Dilemma
Wat me opviel aan het verhaal van de Australische familie is het bedrag dat hen beweerdelijk is geboden: 50 miljoen Australisch dollar, ofwel AUD 2.471 per vierkante meter grond. Dat lijkt me voor onontwikkelde grond op 40 minuten van Sydney’s CBD wat aan de hoge kant. Het impliciete dilemma voor deze huiseigenaren: 50 miljoen of omringd worden door Suburbia. De kennelijke keuze voor een leven tussen SUV’s, cul de sac’s, en soccermoms deed bij velen de wenkbrauwen fronsen.
Het stuk land van de Zammits ter grootte van 5 acres (ruim 2 hectare) zou 10 jaar geleden een waarde hebben gehad van AUD 4,75M (EUR 2,9M). In de recente berichtgeving wordt gemeld dat de familie een bieding van AUD 50M (30,6M) zou hebben afgewezen. Dat klinkt natuurlijk lekker in de kop (“Family turns down $50M from developer who built suburb around their home”), maar ik vermoed dat dit bedrag de eindwaarde van het project is, na ontwikkeling.
In de diverse artikelen wordt namelijk bericht dat er 50 woningen zouden passen op het grondstuk van de familie Zammit. De gemiddelde verkoopprijs van de voorstedelijke paleisjes wordt gesteld op AUD 1M per stuk. De verkoopwaarde van 50 miljoen is vermoedelijk accuraat, maar dat rechtvaardigt geen bieding door een ontwikkelaar van een soortgelijk bedrag op de onontwikkelde grond. Er moest immers nog ontwikkeld en gebouwd worden. En winst gemaakt worden. Ik vermoed dat ergens iemand de waarde na ontwikkeling heeft verward met de aan de familie geboden uitkoopsom. Een bevestiging hiervan heb ik overigens in geen van de berichten kunnen vinden. Ik houd me aanbevolen.
UPDATE 15 mei 2023, 14:45 uur: Navraag bij Taylor Bredin, de makelaar die in diverse artikelen werd gequote, leerde mij dat het bedrag van AUD 50 M inderdaad niet het bod aan de familie Zammit betreft, maar de eindwaarde. Een bod van AUD 50 M is in zijn ogen “helemaal niet haalbaar” en hij geeft aan dat mijn calculatie klopt.
Hieronder zijn volledige reactie.
On A Peppercorn 