Met het wetsvoorstel Betaalbare huur beoogt de minister van wonen dat er meer woningen worden gebouwd, dat er meer huurwoningen beschikbaar komen, en dat de huren van deze woningen ‘ betaalbaar’ zijn. Het wetsvoorstel breidt feitelijk de sociale huursector uit van 147 WWS punten naar 187 punten. Hierdoor begint de ‘ vrije sector’ bij huurprijzen vanaf circa EUR 1.030. Ook al is de markthuur voor de betreffende woningen EUR 1.500 of 2.000 of meer. Dit klinkt sommigen wellicht als muziek in de oren: lagere huur en meer beschikbare woningen. Tegelijkertijd heeft het voorstel een hoog ‘ Gratis Bier’ gehalte.
Het voorstel mist in grote mate de realisteitszin van de markt. Het is eenvoudig om te zeggen: de huren moeten lager. Maar als je geen oplossing of compensatie biedt aan de verhuurders, maak je het probleem niet kleiner maar groter. Ik heb dit eerder in Jip-en-Janneke-taal uitgelegd in het verhaal van Bakkertje Baksteen. Als je bakkers dwingt om brood te verkopen tegen lagere prijzen en hogere kwaliteit, moet je niet verwachten dat ze meer brood gaan bakken. Dat is een economielesje op middelbare school-niveau. Het verhaal eindigt met:
Alle bakkertjes kijken de burgemeester meewarig en vol ongeloof aan. Ze hebben geen idee wie al die broden gaat bakken, maar zij in ieder geval niet!
Dit doet mij denken aan de huidige situatie rondom dit wetsvoorstel. De minister stelt een plan voor onder het motto ‘Het kan want het moet‘, en vrijwel de gehele sector concludeert dat plan onhaalbaar en onbetaalbaar is en dat averechts werkt. De minister luistert niet naar de markt omdat het allemaal lobbyisten zouden zijn. Er is ook kritiek vanuit de academische wereld: Hoogleraar Conijn geeft aan dat ook de plannen voor de sociale sector niet van veel realiteitszin getuigen. Eerder had hoogleraar Arnaud Boot ook kritiek op de ongerichte overheidsbemoeienis met de woningmarkt: Het gevaar dat schuilt in de inconsistentie van het beleid. En dat dreigt nu wederom.
Wie stelt dat kritiek van de markt, de academie, of de journalistiek aan dovemansoren is gericht, heeft niet helemaal gelijk. Gedurende een maand is er voor iedereen de mogelijkheid zijn mening te geven over het wetsvoorstel betaalbare huur. Via de zogenaamde internetconsultatie verzamelt de overheid de opinies van burgers over dit voorstel.
Dit is mijn ‘five cents’ bij de internetconsultatie Wet Betaalbare Huur. Voor wat het waard is.
Wij verhuren via onze fondsen tussen de 550 en 600 woningen. Ongeveer de helft in de sociale sector en de andere helft in de middeldure vrije sector. Wij verhuren marktconform, vragen geen exessieve huurprijzen, onderhouden onze woningen zodat ze goed verhuurbaar blijven. We investeren ook in verbetering van het woongenot en in verduurzaming. We hebben enkele verduurzamingsprojecten in complexen waar we groot-eigenaar zijn, waarbij we serieuze bedragen investeren in het bereiken van een labelsprong.
Waarom we dit doen? Omdat we namens onze investeerders voor de langere termijn investeren en een stabiel rendement willen behalen en behouden. Onder het motto dat tevreden huurders hand in hand gaan met rendement voor investeerders. Dat is namelijk het geval.
Nu wij worden geconfronteerd met de reguleringsplannen van de minister van wonen, zijn wij genoodzaakt onze strategie te heroverwegen. Dit kan ertoe leiden dat wij de huurwoningen die we voor langere tijd wilden verhuren, nu bij vertrek van de huurder gaan verkopen (uitponden). Dit kan er ook toe leiden dat wij niet meer gaan investeren in verduurzaming en geen nieuwe woningen gaan aankopen van ontwikkelaars.
Waarom we dit overwegen? Omdat investeren in huurwoningen met de nieuwe plannen in onvoldoende mate rendeert. Omdat de verduurzaming niet kan worden terugverdiend. Dit staat overigens nog los van de fiscale behandeling van beleggingen.
Het is voor ons niet te begrijpen waarom een woningmarktbeleid wordt voorgesteld dat praktisch het tegenovergestelde teweegbrengt dan wordt beoogd: De wet regulering middenhuur zal leiden tot minder beschikbare huurwoningen, een lager bouwvolume èn een achterblijvende verduurzaming van de woningvoorraad.
Als wetgever zou u er goed aan doen zich bij het vormgeven van beleid te verdiepen in de effecten en prikkels die het beleid werkelijk heeft op de markt. Niet op het gehoopte effect. Ik wens u veel wijsheid.
Voor wie ook wil reageren op de internetconsultatie: dat kan hier: https://www.internetconsultatie.nl/wetbetaalbarehuur/b1
On A Peppercorn 