Waarheen leidt de weg die is geplaveid met goede bedoelingen?

Geachte minister De Jonge,

Uw goede intenties en uw stevige drive zijn te prijzen, maar het is zorgwekkend te zien hoe een minister met zoveel invloed op een maatschappelijk wezenlijke portefeuille, misvatting op denkfout kan stapelen zonder daarin stevig gecorrigeerd of fatsoenlijk geadviseerd te worden. Laat mij eens een poging doen u (of uw opvolger) bij te staan.

1. De woningmarkt is een voorraadmarkt, waardoor het lang duurt voordat het aanbod (aantal woningen) zich aanbod aan de vraag (bevolking). Dit gaat door allerlei omstandigheden al jarenlang al veel trager dan gewenst en men ziet het als een overheidstaak om het aanbod te stimuleren. Dus: bouwen, doorstromen, woningdelen, transformeren, faciliteren, bestemmen en vergunnen.
2. De overheid bouwt, verhuurt en verkoopt woningen niet zelf. Ze dient omstandigheden te scheppen waarbij de markt deze brede taak uitvoert. Woningcorporaties zijn als semi-overheid ingericht om de volkshuisvestig (sociale huurwoningen) te organiseren. In ruil voor deze laag-renderende taak, kunnen corporaties met overheidsborg tegen zeer lage rentes lenen.
3. Voor het bouwen, verhuren en verkopen van woningen bent u afhankelijk van marktpartijen. Projectontwikkelaars, aannemers, investeerders, makelaars en -voor het gemak ook-woningcorporaties. Noem alle betrokken marktpartijen maar op: zij zullen ervoor moeten zorgen dat er 900.000 woningen komen te staan.
4. Hoe stimuleer je marktpartijen? In het algemeen zal er een beloning moeten zijn voor het risico dat wordt gelopen. Die beloning is meestal financieel van aard en dient in verhouding te staan tot het impliciete risico. Basale bedrijfseconomie. Met spreekt ook wel van een financiële prikkel.
5. Als je de markt wilt verleiden om meer woningen te bouwen, te verhuren, te verkopen of te tranformeren, en dus harder te werken, zou de overheid er goed aan doen om deze verhouding voor marktpartijen te verbeteren. Met andere woorden: een hogere (netto) opbrengst of een lager risico. Of een combinatie hiervan.
6. U doet praktisch het tegenovergestelde. U verlaagt de opbrengsten voor aanbieders van woningen (beperking van huur en huurstijging), verhoogt de kosten (overdrachtsbelasting, energiemaatregelen, box 3 heffing), en verhoogt het risico (onzekerheid regulering middenhuur, zelfbewoningsplicht, splitsingsverbod). Het effect is dus ook het tegenovergestelde. Minder huurwoningen, minder woningbouw, hogere huren, meer woningzoekenden, slechtere betaalbaarheid. Noem maar op.
7. Als leraren, politieagenten en verpleegkundigen de huur niet kunnen betalen, is hun inkomen misschien te laag. Als ik het goed heb, worden deze drie professional direct of indirect betaald door de overheid. Het voeren van inkomenspolitiek via de woningmarkt is in mijn ogen ongepast en ongewenst. Geef ze een hoger salaris, zodat ze de markthuren kunnen (blijven) betalen. Zodat de markt de woningen kan (blijven) bouwen en verhuren.

Ik heb onlangs een stukje geschreven, speciaal voor leraren, politici en andere leken op het gebied van de (woning)markt. Ik vergelijk daarin huizen met brood. En bouwers en investeerders met bakkers. Het geeft in heel korte tijd veel inzicht. Ik raad iedere minister van wonen aan hier kennis van te nemen. Hier is de link: Bakkertje Baksteen.