Onder het motto “Help Hugo met de huizenmarkt!” deed ik onlangs een oproep op Linkedin om met goede ideeën te komen voor woningmarktbeleid. Ik was op zoek naar voorstellen uit de markt voor maatregelen die wel een gunstig effect gaan hebben op het oplossen van de woningmarkt-problematiek. Hierbij het resultaat van deze oproep. Hugo de Jonge, leest u mee?
Als eerste aanzet deed ik deze zes suggesties.
1) Verlaagd btw-tarief op woningbouw
2) Cap op grondprijs bij gronduitgifte door gemeenten
3) Bouwvergunningen belonen en beprijzen.
4) Samenwonen stimuleren in plaats van verbieden.
5) Huurdersheffing voor goedkope scheefwoners
6) Stimuleren in plaats van inperken van de woningvoorraad
(Toelichting op deze 6 suggesties in de link).
Veel vastgoedprofessionals reageerden (dank daarvoor) met tips, adviezen en meer suggesties. Ik heb de meest concrete voorstellen samengevat in deze blogpost.
Geen regulering middenhuur
De markt heeft geen goed woord over voor de voorgenomen regulering van de middenhuur. Het ongenoegen over deze plannen wordt breed gedragen. Een logische suggestie: zie af van het voornemen om de middenhuur (met huren tot ca 1030/maand) te reguleren met het WWS-puntenstelsel. Deze regulering leidt tot verkoop van huurwoningen, minder bouw van huurwoningen en over het algemeen minder interesse van investeerders om in de huurwoningmarkt te investeren. Het gevolg: toenemende schaarste en lange wachtrijen voor huurwoningen. In het algemeen is duidelijkheid en eenduidigheid van het woningmarktbeleid aan te bevelen, en geldt het devies: “Beleggers niet onzeker maken, daar worden ze nerveus van”, aldus een van de reageerders. Beleggers zijn nodig en anders stappen ze niet meer in, is een breed gedragen overtuiging. In dit kader is het ook aan te bevelen de verhoogde overdrachtsbelasting en het verbod op tijdelijke verhuur terug te draaien. Dat schrikt af en ontwricht de markt.
Ontwrichtend effect
De VVA (Vereniging van Verhuurmakelaars Amsterdam) ziet het negatieve effect van het voorgenomen beleid al enige tijd in de praktijk. Woningbeleggers zetten hun bezit te koop, afgeschrikt door de reguleringsplannen, opkoopverbod, zelfbewoningsplicht, verhoging van de overdrachtsbelasting en de box-3 plannen. De VVA stuurde onlangs een brief aan de tweede kamer, waarin onder meer de volgende suggesties worden aangedragen, voor het geval de minister de regulering middenhuur toch wil doorzetten:
- Onderzoek en business-cases woningbeleggingsmarkt serieus nemen;
- Gevolgen voor verschillende beleggerstypen (particulier, institutioneel, corporaties) doorrekenen;
- Locatie zwaarder laten meewegen, bij voorbeeld via de WOZ-component;
- Schaarstegebieden en beschermd stadsgezicht meer laten meewegen in de WWS-punten;
- Maak de regulering middenhuur tijdelijk, zoals de oorspronkelijk als ‘noodknop’ aangekondigde plannen werden geïntroduceerd.
Fiscaal
Om de woningmarkt te ondersteunen stellen vastgoedprofessionals ook enkele fiscale oplossingen voor. Men is buitengewoon kritisch op de box-3 plannen, omdat hiermee het rendement voor woningbeleggers geheel of vrijwel geheel wordt uitgehold.
Voorgesteld wordt op de box-3 heffing te beperken tot gerealiseerd rendement (dus niet over ongerealiseerde waardestijging) of om een vast percentage over de WOZ-waarde te heffen. Dat is uitvoerbaar en leidt tot een aanvaardbare heffing op het vastgoedrendement.
Een andere suggestie is om huurinkomsten uit nieuwbouw de eerste 10 jaar (deels)onbelast te laten. En tenslotte: stop met het verder beperken van de renteaftrek in de vennootschapsbelasting zodat de afzetmarkt voor nieuwbouwwoningen niet nog verder wordt beperkt.
Sneller vergunnen en bouwen
De mantra ‘Bouwen, bouwen, bouwen’ echoot al enkele jaren door de markt. De vraag is alleen: hoe? Een gezonde business case is één. Vastgoedprofessionals denken dat er daarnaast geval een wereld te winnen is door vergunningprocedures te versnellen en te vereenvoudigen en inspraakprocedures te beperken. Concreet zou dit laatste ondermeer inhouden dat er geen inspraak mogelijk is zonder feitelijk belang.
Daarnaast gaan er stemmen op om investeerders bij (grootschalige) renovaties en woningverbetering concretere vrijheid te geven bij bouwvergunningsprocedure. Een bouwoffice voor bouwaanvragen is een andere suggestie: stimuleren en faciliteren van bouwprojecten door ze efficiënt door een gemeentelijk proces heen te loodsen en minder niet-inhoudelijke tegenwerking en vertraging door bijvoorbeeld schoonheidscommissies.
Tenslotte zou de minister er goed aan doen versneld grootschalige bouwlocaties aan te wijzen zoals voorheen op basis van de Vinex werd gedaan.
Passend bouwen voor markt en doorstroming bevorderen
Woningen bouwen verlicht de schaarste en draagt bij aan de oplossing van de woningmarktproblematiek. Hierbij is kwantiteit alleen niet het enige. Het advies zou zijn: passend bouwen voor de woonbehoefte en investeer in woonproducten die doorstroming bevorderen. Kortom: zorg voor een meer kwalitatieve match van vraag en aanbod. Dit stimuleert bovendien investeerders. Enkele suggesties zijn:
- Laat de 40-40-20 regel los en wijzig in 20-40-40.
- Bouw voor ouderen en alleenstaanden en bevorder zogeheten friends-concepten.
- Kies bij nieuwsbouw voor een bepaalde tijd verplicht sociaal. 5/10/15 jaar zodat beleggers de bereidheid hebben daar in te investeren met het oog op het indirecte rendement.
- Bevorder het optoppen van woningcomplexen en het splitsten en meervoudig bewonen van woningen.
- Stimuleer verhuizing van ouderen die (veel) te groot wonen.
Omgevingswet
Veel professionals vinden een nieuwe omgevingswet geen verbetering voor het realiseren van meer woningen. Integendeel, men waarschuwt voor de onwerkbaarheid ervan. In 2024 gaat de Omgevingswet (en de Wet kwaliteitsborging) in. Dat gaat gevolgen hebben voor de woningbouw. Het is dus zaak dat aangedragen oplossingen ook werkbaar zijn met de Omgevingswet en Wet kwaliteitsborging, en niet alleen met de huidige regels. Sommigen pleiten ronduit tegen de nieuwe Omgevingswet: Dus stop die Omgevingswet en ga aan de slag met het bestaande RO instrumentarium. Dat is al lastig genoeg en de Omgevingswet maakt het helaas niet “ eenvoudig beter”.
Overige adviezen
Twee adviezen die ik ontving op mijn oproep, kon ik niet categoriseren of met andere suggesties samenvoegen, maar wilde ik u niet onthouden.
“De rente die een bank mag vragen op een eerste hypotheek voor starters fixeren op maximaal 2%”.
Tja, als je huur kan maximeren, dan moet dat ook wel lukken met de rente, moet de gedachte geweest zijn.
En als laatste, een outlier, die volgens goed communistisch gebruik suggereert om niet de markt maar de overheid woningen te laten bouwen. “Ik stel voor dat alle marktpartijen uit de markt stappen en het aan de overheid overlaat. De overheid zal altijd in alle tijden laten bouwen. Desnoods met tekorten. Daarom moet je de woningbouw weghalen bij de markt”.
Dit laatste advies is naar mijn bescheiden mening voor het oplossen van het woningmarktprobleem veruit het minst gewenst. Ik hoop dat de minister dit ook inziet.
Ik zou de minister willen meegeven om de andere, hierboven genoemde voorstellen ter harte te nemen, de dialoog met de markt (beleggers, ontwikkelaars, makelaars, taxateurs, maar ook banken en corporaties) te zoeken, het gesprek met woningeigenaren en huurders in alle segmenten aan te gaan en serieus te onderzoeken welke (rand)voorwaarden de overheid moet stellen om snel passende, voldoende woningbouw te stimuleren en het aanbod beter aan te laten sluiten bij de vraag.
On A Peppercorn 