Onlangs werd de nieuwe woonminister bekend: Mona Keijzer krijgt de verantwoordelijkheid binnen het nieuwe kabinet om de woningmarkt vlot te trekken. Op de Provada ging een voorzichtig golf van opluchting door de menigte heen: haar eerdere uitlatingen en die van haar partij stemden hoopvol. Ze is criticaster van het beleid van haar voorganger De Jonge en een zelfverklaard tegenstander van de wet betaalbare huur. Hiermee zit ze meer op de lijn van de markt.
Zou de nieuwe woonminister wél begrijpen hoe de woningmarkt werkt? Minister de Jonge sprak de hoop uit dat de door hem ingezette koers van regulering wordt voortgezet. Verhuurders én huurders hopen dat Keijzer meer gaat stimuleren en minder gaat beperken. Er zijn in de afgelopen periode al vele aanbevelingen gedaan om de woningmarkt vlot te trekken. Hierbij vijf suggesties om de nieuwe woonminister een beetje op weg te helpen.
- 1. Geen beperking op middenhuur maar handhaving van uitwassen
De wet betaalbare huur leidt tot minder en duurdere huurwoningen. Dat is het tegenovergestelde effect als was beoogd. Er zijn meer dan 20 goed gefundeerde onderzoeken die het ongelijk van de Minister van wonen aantonen. Ondermeer de Raad van State, CBRE , JLL , DNB , en vele andere vooraanstaande partijen waarschuwen voor de sterk negatieve effecten van de wet op korte en langere termijn.
Lees hier welke 23 kritische onderzoeken Vastgoedinsider heeft verzameld. Werkelijk iedereen met verstand van zaken is tegen de wet betaalbare huur.
Het ligt politiek en electoraal natuurlijk lekker in het gehoor: lagere huren en betere woningen voor iedereen. Voor het gemak wordt echter vergeten dat als je het businessmodel voor woningverhuur onderuit haalt, er niet meer maar minder huurwoningen komen. Met andere woorden: als je de positieve prijsprikkel aan de aanbodzijde wegneemt, valt het aanbod terug. Vrij basale economieles. Als je wilt dat er meer woningen worden gebouwd, zou je het omgekeerde moeten doen: het aanbod stimuleren. Daarover later meer.
Nu hoor ik veel huurders (en anderen) zeggen: maar die huisjesmelkers dan? Ja, er zijn uitwassen en die moet je aanpakken. Partijen die krotten voor de hoofdprijs verhuren, sleutelgeld of overnamesommen vragen of anderszins misbruik maken van de woningkrapte, moeten gemeld, gehandhaafd en streng beboet worden. Het is een relatief gezien een klein aantal en de kosten van handhaving van uitwassen hebben onmiddellijk een positief effect.
- 2. BTW woningbouw naar lage- of nultarief
Een evidente maatregel om de bouw van woningen (huur en koop en sociaal) te stimuleren is het verlagen van de BTW op woningbouw. Het verlaagde tarief (9%) geldt al voor werkzaamheden als schilderen, stukadoren, behangen en isoleren van woningen (ouder dan 2 jaar). Een verlaging of zelfs vrijstelling van BTW voor de gehele woningbouw zou de woningmarkt pas echt helpen. Een vrijstelling van BTW is niet alleen een enorme stimulans, maar bovendien fiscaal ook logisch: er wordt immers ook geen BTW gerekend op de verhuur van woningen.
De stimulans van woningbouw via de btw is kostbaar, zeker. Maar de directe en impulsen die ervan uitgaat is enorm. Aannemers, woninginrichters, verhuizers, makelaars, financiers, verhuurders, bouwmarkten, etc., zullen allen profiteren en hun winsten vloeien via de winst- en loonbelasting terug in de schatkist. En dat is nog maar het directe, fiscale effect. Indirecte effecten zijn dat mensen vlakbij hun droombaan kunnen wonen, hun gezin kunnen uitbreiden, op zichzelf kunnen gaan wonen, kunnen scheiden, kortom hun leven in de vooruit kunnen zetten. En als je erover nadenkt, zullen ook deze effecten de schatkist ten goede komen.
- 3. Kritisch op samenwoonverbod en zelfbewoonplicht: sta HMO’s toe
Veel gemeenten doen moeilijk over samenwonen en staan feitelijk niet toe dat je met meer dan 2 of 3 personen een huishouden voert (als je geen familie bent). Hierdoor blijven grotere woningen onbenut (half)leeg staan, worden niet omgebouwd voor kamerverhuur of ‘Friends’-woningen, ouderen blijven relatief lang grote woningen bezet houden, appartementen worden onbetaalbaar die met een extra huisgenoot wél betaalbaar zouden zijn.
Veel gemeenten eisen daarnaast dat de woning (mede) bewoond dient te worden door de eigenaar. Hiermee daalt het aanbod huurwoningen ook, want een eigenaar zal in principe maar in een woning wonen en de rest dus willen afstoten (lees: verkopen).
Beide maatregelen verminderen het aantal (mogelijke) huurwoningen. Het zou goed zijn als de minister kritisch zou zijn op dergelijke verboden en verplichtingen die in steeds meer gemeenten worden opgelegd. De huurders zijn er namelijk niet bij gebaat. Zorg liever voor goede wet- en regelgeving voor woningen met meerdere bezettingen. In Engeland kent men de house in multiple occupation, ofwel HMO. Dit zijn woningen met meerdere onzelfstandige woonruimten, waarin tenminste 3 huurders wonen die meer dan 1 huishouden vormen. Een grote HMO heeft tenminste 5 huurders. Er is duidelijke regelgeving (o.a. over kamergrootte, sanitair, brandveiligheid, etc.) en de regelgeving bij grote HMO’s is bovendien een stuk strikter en deze vereisen vaak een vergunning. Dit model is eenvoudig naar Nederland te kopiëren.
- 4. Overdrachtsbelasting naar 4% voor iedereen
In een paar jaar is de overdrachtsbelasting voor eigenaren van verhuurd vastgoed sterk verhoogd. Voor woningen is de belasting van 2% naar 10,4% gegaan. Hoger dan in elk ander Europees land. Deze hoge belastingdruk op investeringstransacties vermindert de investeringsbereidheid en zal veelal leiden tot maximering van huurverhogingen (de hogere investering moet immers terugverdiend worden). Het raakt overigens niet alleen de woningmarkt: ook de investeringsbereidheid in winkel- kantoor en ander bedrijfsmatig onroerend goed is tanende.
Het effect op de schatkist zal beperkt zijn: het aantal transacties zal namelijk flink toenemen en minder belasting over meer transacties is al snel meer dan meer belasting over minder (u begrijpt wat ik bedoel…).
Als ik een suggestie mag doen: 4% overdrachtsbelasting voor iedereen. Behalve starters, die behouden hun douceurtje van de vrijstelling.
- 5. Afschaffen Vpb voor corporaties
Ooit was er geen vennootschapsbelasting voor woningcorporaties. Vanaf 2008 is dat gewijzigd en zijn ze volledig vpb-plichtig geworden. Tussen 2013 en 2023 roomde de verhuurdersheffing een fors deel van de winsten van woningcorporaties af (en daalde de effectieve vpb-afdracht navenant). Met de afschaffing van de verhuurdersheffing is de hoge vpb-druk weer terug van weggeweest. Het zijn communicerende vaten met hetzelfde effect: de investeringspot van corporaties wordt uitgehold.
Gelet op het grote belang dat aan volkshuisvesting gegeven wordt (of zou moeten worden) is de afschaffing van de vpb voor woningcorporaties een logische stap.
Mevrouw Keijzer,
ik wens u veel wijsheid. Ik hoop dat u zich niet in de luren laat leggen door politiek laaghangend fruit en platitudes van het niveau ‘gratis bier voor iedereen’.
On A Peppercorn 