Nederland heeft een hardnekkige gewoonte ontwikkeld. En we weten inmiddels hoe duur die gewoonte uitpakt. Telkens wanneer de woningmarkt knelt, grijpt de politiek naar maatregelen die vooral de vraag moeten versterken. Starterskortingen, fiscale steun, huurplafonds. Alles om “de toegang” te verbeteren. Het voelt sympathiek en voor de korte termijn klinkt het misschien zelfs logisch.
Maar economisch gezien is het dezelfde fout die we al twintig jaar maken: je probeert schaarste op te lossen door de koopkracht in die schaarse markt te vergroten. En de markt doet vervolgens precies wat markten altijd doen: ze verrekent het voordeel in de prijs.
Het tekort blijft, de prijs stijgt, en de politieke reflex krijgt nog een extra zetje voor de volgende ronde. In zo’n markt vertaalt elke extra euro zich vrijwel volledig in hogere prijzen en wordt het probleem niet aangepakt. Of, zoals Milton Friedman het kernachtig verwoordde: “You can’t subsidise your way out of a shortage.”
De klassieke vergissing
De kern is simpel: Nederland heeft een structureel woningtekort. Er zijn simpelweg meer huishoudens dan woningen en elk jaar komt die verhouding verder onder druk te staan. Als je in een schaarse markt de vraag stimuleert, stijgt niet het aanbod maar de prijs. Dat is geen ideologische opvatting, maar basale economie.
Een economie-1-regeltje:
Als de vraag stijgt terwijl het aanbod niet meebeweegt, stijgt de prijs.
In geen enkele markt werkt het anders. Niet bij energie. Niet bij groente. Niet bij brood. En dus ook niet bij woningen.
Neem de startersvrijstelling bij de overdrachtsbelasting. Die geeft starters meer financiële ruimte, waarna die ruimte direct wordt ingezet in biedingen. Resultaat: prijzen stijgen ongeveer net zoveel als de vrijstelling. Starters winnen dus niets; het voordeel wordt door de markt opgeslokt. Het is geen steun voor de starter; het is steun voor de verkoopprijs. De ‘onzichtbare hand’ van Adam Smith aan het werk.
“You can’t subsidise your way out of a shortage.” – Milton Friedman
Hetzelfde gebeurt bij de hypotheekrenteaftrek: omdat je fiscaal beloond wordt om meer te lenen, gaan kopers precies dát doen. En omdat het aanbod niet meegroeit, worden die hogere leningen simpelweg omgezet in hogere huizenprijzen. Geen extra woningen, wel meer schuld en duurdere huizen. De enige die er beter van wordt is de prijs.
Huurregulering lijkt op het eerste gezicht anders, maar werkt via dezelfde logica. Als huren worden begrensd zonder dat er extra woningen bijkomen, verdwijnt een deel van de prikkel om te bouwen of te verhuren. Het aanbod krimpt, en schaarste wordt groter. Projecten verdwijnen uit de businesscase, beleggers stappen uit, en bestaande huurwoningen worden verkocht. Betaalbaarheid kan je niet regelen wanneer het onderliggende tekort blijft bestaan.
Waarom kiest de politiek tóch steeds voor deze aanpak?
Hebben al die politici structureel niet opgelet tijdens de economieles? Of is er opzet in het spel en heeft de politiek baat bij hoge prijzen en schaarste? Je bent bijna geneigd de raarste dingen te gaan denken, maar er is een derde, logischer reden.
Vraagbeleid verkoopt beter. Een subsidie of belastingkorting is concreet, direct zichtbaar en individueel voelbaar. Het is electoraal makkelijk scoren, want de bevolking wil renteaftrek, betaalbaar huren en een starterskorting. Gratis bier voor iedereen.
Een hogere leencapaciteit kun je vandaag benutten. Een aanbodgerichte oplossing -snellere vergunningen, meer bouwlocaties, minder restricties – kost tijd en levert pas jaren later politieke winst op. Vermoedelijk pas na de volgende verkiezingen.
Dus kiest de politiek keer op keer voor de knop die het makkelijkst uit te leggen is. De knop die het probleem niet oplost maar eerder verergert.
De bouwsector en de varkenscyclus: altijd te laat
Alsof dat nog niet genoeg is, werkt de dynamiek aan de aanbodkant ook niet bepaald mee. De bouwsector reageert traditioneel traag op prijssignalen: een klassiek voorbeeld van wat economen de varkenscyclus noemen. De bouw reageert als een supertanker: je draait pas na kilometers bij. Zodra prijzen stijgen, wil iedereen bouwen, maar tussen die ambitie en oplevering zit vaak drie tot vijf jaar. Tegenwoordig meestal meer. Tegen de tijd dat die woningen af zijn, kan de markt alweer een heel andere kant op bewegen.
Daarna volgt de reflex: “Er is minder urgentie, er zijn andere regeltjes, dus we bouwen weer minder.” Precies op het moment dat het eigenlijk verstandig zou zijn om door te bouwen.
Vraagbeleid versterkt deze cyclus. Iedere keer dat er een nieuwe prikkel komt, wordt de vraag tijdelijk opgejaagd, terwijl het aanbod simpelweg niet in staat is mee te bewegen. De prijs schiet omhoog, investeringen worden wankeler, en de volgende dip in bouwproductie staat alweer klaar.
Het is geen mysterie waarom we steeds achter de feiten aanlopen; het zit in het systeem ingebakken. De woningmarkt wordt gegeseld door aanbodinelasticiteit: Als het aanbod niet snel kan reageren, is elk vraagprikkel puur prijsverhogend.
De enige richting die echt werkt
De woningmarkt wordt pas rustiger wanneer het aanbod structureel groeit. Niet wanneer de vraag wordt opgepoetst, maar wanneer er daadwerkelijk meer woningen bijkomen en wanneer de bouw- en transformatieketen wordt bevrijd uit de bureaucratische vertraging waarin ze nu zit.
De mantra ‘bouwen, bouwen, bouwen’ klinkt al jaren in alle toonaarden. Het klinkt simpel, maar zonder de juiste omstandigheden en beleidskaders gaat er geen schop in de grond.
Meer locaties. Duidelijker regels. Kortere procedures. En fiscale prikkels die het bouwen stimuleren in plaats van het kopen en lenen subsidiëren. Bijvoorbeeld: btw-ontheffing voor nieuwbouw of herontwikkeling, geen vpb voor corporaties, lagere grondlasten en het stimuleren van doorstroming.
Wanneer het aanbod groeit, daalt de druk op prijzen. Dan ontstaat rust en échte betaalbaarheid. Het klinkt misschien minder warm dan een startersbonus (of gratis bier, for that matter), maar het werkt wél. En dat is waar het uiteindelijk om gaat.
Conclusie
Zolang Nederland woningmarktproblemen probeert op te lossen via de vraagkant, blijft de markt doen wat de markt dan typisch doet: prijzen verhogen. De starter blijft met lege handen achter. De woningnood wordt enkel groter. Met een bouwsector die door de varkenscyclus structureel achter de feiten aanloopt, is bovendien elk vraaggericht instrument gedoemd tot prijsopdrijving.
Vraagstimulering in een krappe markt is als olie op het vuur gooien en hopen dat het vlammetje dooft.
Wie werkelijk betaalbaarheid wil herstellen, moet durven kiezen voor het enige economische principe dat wél werkt. Niet subsidiëren wat schaars is, maar bouwen wat ontbreekt. Regel minder, stimuleer de bouw, en geef de markt de ruimte om het echte tekort op te lossen.
On A Peppercorn 