Na de tweede kamer heeft nu ook de senaat de wet betaalbare huur aangenomen. De wet klinkt sympathiek (wie wil er nou geen betaalbare huur?) en is met verve verkocht. Toch is deze wet in de eerste plaats een opgestoken middelvinger naar de huurders. In de tweede plaats ook naar woningbeleggers en het milieu, maar die redden zich op termijn hopelijk ook zonder overheid wel. Het is vooral de huurder die de dupe wordt van deze regulering van de huurwoningmarkt. Dat is buitengewoon ironisch, want de wet zou nu juist bedoeld zijn om huurders te helpen aan betaalbare huurwoningen. We moeten helaas constateren dat politieke dadendrang, onbegrip van marktwerking, en partijpolitiek de woningmarkt heeft opgezadeld met dit gedrocht van een wet.
Het is alsof je de maximale verkoopprijs van brood per decreet verlaagt en vervolgens verbaasd bent dat bakkers geen brood meer willen bakken. De bevolking verhongert en de politiek begrijpt niet waarom. Iedereen wil toch betaalbaar brood?
Vanaf 1 juli a.s. (de dag voordat de nieuwe woonminister aantreedt, ja) moeten huurwoningen ook in het middenhuursegment verplicht worden verhuurd op WWS punten. Dit betekent voor een flink aantal huurwoningen dat herverhuur niet meer rendabel, of zelfs verlieslatend is. De combinatie met fiscale maatregelen (zoals hogere box-3heffing en overdrachtsbelasting) en het afschaffen van de tijdelijke verhuur, zal verhuurders van deze huurwoningen veelal geen andere keus laten dan verkoop bij einde huurcontract. De woning verschiet van kleur: huur wordt koop.
Geen business model
De wet is ooit ingezet als een hetze tegen die afschuwelijke huisjesmelkers en inhalige pandjesbazen die over de rug van onmachtige huurders rijk werden door torenhoge huren en kosten te rekenen voor lekkende krotten. Maar in plaats van op te treden tegen deze uitwassen, was de politieke keuze om de gehele middenhuursector te reguleren. Aan daadkracht geen gebrek: met stoom en kokend water werd deze wet, ondanks breed gedragen en goed onderbouwde kritiek uit alle hoeken van de samenleving, erdoor gedrukt. Het effect is dat er feitelijk geen business model meer is voor de verhuur van middeldure huurwoningen op plaatsen waar relatief veel vraag is naar deze huurwoningen (in de Randstad en andere stedelijke gebieden met schaarste aan huurwoningen).
De dupe zijn: verpleegkundigen, politieagenten, leraren, mensen die willen samenwonen of juist scheiden, en in het algemeen iedereen die om welke reden ook geen woning wil of kan kopen, zoals starters, studenten en ondernemers. De dupe zijn ook de zzp’ers die als pensioenvoorziening een of meerdere woningen verhuren. Als ze geluk hebben, kunnen deze kleine pensioenbeleggers hun appartementje met een bescheiden winst verkopen. Als ze pech hebben, hebben ze pech.
Prijsprikkel
En nu? Op termijn zal de wal het schip wel keren. De woningtekorten zullen sterker oplopen dan voorheen. De wachtrijen worden langer en de doorstroming zal verder stagneren. Huurders zitten vast en kunnen nergens heen, tenzij ze iets kunnen kopen. Er zal minder worden geïnvesteerd in huurwoningen en veel nieuwbouwplannen worden uitgesteld of in zijn geheel niet uitgevoerd. Door trage procedures is de varkenscyclus in de woningsector buitengewoon lang, dus het na-ijleffect van deze maatregel duurt óók lang. De krapte wordt alleen maar groter en omdat de onevenwichtigheid in de middenhuur niet meer via de prijs kan worden opgeheven, is er geen economische prikkel om de schaarste in dit segment op te heffen. Pas als deze prijsprikkel terugkomt in de markt, bijvoorbeeld door stimuleringsmaatregelen voor de bouw van huurwoningen, kan de schaarste langzaam worden ingelopen.
Met de politieke koers zoals die nu wordt gevaren moet het eerst slechter worden voordat het beter wordt. Veel en veel slechter.
On A Peppercorn 