De woningnood is groot. Dus presenteerde het kabinet deze week een actieplan met maar liefst vijftig maatregelen om de woningbouw te versnellen. Daar staan zonder meer verstandige dingen tussen. Procedures moeten korter, gemeenten krijgen extra capaciteit, bouwregels worden gestandaardiseerd en optoppen, splitsen en woningdelen moeten eenvoudiger worden. Ook netcongestie wordt aangepakt. De ambitie is om de tijd tussen plan en bouw uiteindelijk te halveren.
Wie ooit geprobeerd heeft in Nederland een woningbouwproject van de grond te krijgen, weet dat daar inderdaad nog een wereld te winnen is. Een plan dat acht of tien jaar onderweg is voordat de eerste bewoner zijn sleutel krijgt, is geen zorgvuldig proces meer. Dat is een systeemfout.
Toch ontbreekt tussen de vijftig maatregelen een nogal belangrijke nummer 51: Zorg dat het weer aantrekkelijk wordt om geld in woningen te investeren.
Want terwijl het kabinet de woningbouwmachine harder probeert te laten draaien, heeft de overheid de afgelopen jaren zelf behoorlijk wat zand in diezelfde machine gegooid.
Een woning moet er niet alleen mógen komen.
We praten graag over aantallen. 100.000 woningen per jaar. Vijf nieuwe bouwlocaties. 35 regionale woondeals.
Maar woningen worden niet gebouwd omdat ze in een spreadsheet van het ministerie staan. Ze worden gebouwd omdat iemand bereid is er geld in te steken. Een corporatie, pensioenfonds, ontwikkelaar of particuliere belegger. Uiteindelijk maken ze allemaal ongeveer dezelfde rekensom: wat moet ik investeren, wat levert het op en welk risico loop ik?
Weggereguleerde woningen
Met de Wet betaalbare huur werd een groot deel van de huurmarkt gereguleerd. Het doel is begrijpelijk: huren betaalbaar houden. Maar een lagere toegestane huur betekent ook een lagere opbrengst en daarmee een lagere investeringswaarde.
Je kunt vinden dat een verhuurder met minder rendement genoegen moet nemen. Alleen heeft kapitaal alternatieven. Aandelen, obligaties, bedrijfsfinancieringen, buitenlands vastgoed of een ander woningproject.
En dus gebeurde iets wat vooraf door de gehele markt en z’n moeder voorspeld was: verhuurders verkochten massaal hun woningen en de private huurvoorraad kromp.
Daarmee komen we bij een fout die we op de woningmarkt vaker maken: we proberen de gevolgen van schaarste te bestrijden, in plaats van de schaarste zelf.
Een huurplafond kan een woning goedkoper maken voor degene die hem weet te bemachtigen. Maar er komt geen woning bij. Zolang honderd mensen achter tachtig woningen aanzitten, kun je de prijs reguleren, starters meer laten lenen of de koopkracht subsidiëren. Er blijven twintig mensen zonder woning over.
En dan de fiscaliteit
De overdrachtsbelasting voor beleggers liep op tot 10,4%. Inmiddels is die 8% en het kabinet wil nu naar 7%. Dat is beter dan 8%, maar nog altijd hoger dan de 6% waar een brede coalitie van marktpartijen al langer voor pleit.
Wie een woning van EUR 400.000 koopt om er zelf te wonen, betaalt normaal EUR 8.000 overdrachtsbelasting. Wie exact dezelfde woning koopt om hem te verhuren, betaalt straks EUR 28.000. Een verschil van EUR 20.000, nog voordat er één euro aan onderhoud, verduurzaming of verbouwing is uitgegeven.
Daar komt box 3 bovenop. Bij relatief laag renderende verhuurde woningen kan de belastingdruk een fors deel van de huurinkomsten opslokken. Onderhoud, leegstand en beheer moeten daarna nog worden betaald. Particuliere beleggers houden dan weinig tot niets over. In ieder geval geen investeringsprikkel.
Het gaat niet om één maatregel die investeren onmogelijk maakt. Het gaat om de stapeling: lagere toegestane huren, hoge transactiekosten, belasting op vermogen en ondertussen stijgende bouw- en financieringskosten.
Eerst reguleren, daarna subsidiëren
Het kabinet erkent inmiddels zelf dat het investeringsklimaat voor middenhuur moet verbeteren. Daarom wordt de Wet betaalbare huur op onderdelen versoepeld, gaat de overdrachtsbelasting omlaag en komt er EUR 500 miljoen subsidie voor middenhuur.
Dat levert een merkwaardige beleidscirkel op.
Eerst beperken we de opbrengst van een huurwoning en verhogen we de lasten op het bezit en de aankoop ervan. Als vervolgens blijkt dat te weinig partijen onder die voorwaarden willen investeren, stellen we belastinggeld beschikbaar om diezelfde investering met subsidies weer aantrekkelijk te maken.
Er moet toch een kortere route zijn…
Het past bovendien in een breder patroon. Starters krijgen belastingvoordelen en extra leencapaciteit. Huurders krijgen huurprijsbescherming. Ontwikkelaars krijgen subsidies om betaalbare woningen te bouwen.
Iedere maatregel afzonderlijk heeft een verklaarbaar doel. Maar veel van deze maatregelen veranderen vooral wie de bestaande woningen kan betalen of bemachtigen. Ze lossen het tekort zelf niet op.
Dat onderscheid tussen vraag- en aanbodbeleid is essentieel. Extra koopkracht bij een gelijkblijvend aanbod leidt uiteindelijk vooral tot hogere prijzen of een andere verdeling van dezelfde schaarste. Voor het oplossen van een woningtekort heb je uiteindelijk meer woningen nodig.
Op dat punt is het nieuwe actieplan overigens een duidelijke verbetering.
De goede helft van het plan
Veel van de vijftig maatregelen richten zich namelijk wél rechtstreeks op het aanbod.
Meer bouwlocaties, parallel plannen, standaardisering, industriële bouw, makkelijker splitsen en optoppen, meer uitvoeringscapaciteit bij gemeenten en het aanpakken van netcongestie. Vooral doen.
Als procedures daadwerkelijk van acht naar vier jaar kunnen worden teruggebracht, is dat geen cosmetische verbetering. Het verlaagt financieringskosten en ontwikkelrisico’s en kan projecten haalbaar maken die nu jarenlang blijven hangen.
Hetzelfde geldt voor standaardisering. We hoeven heus niet in iedere gemeente opnieuw uit te vinden hoe een woning gebouwd moet worden.
Maar zelfs een efficiënt vergunningenstelsel kan één probleem niet oplossen: een project waarvan de opbrengsten onvoldoende zijn om de kosten en risico’s te rechtvaardigen, wordt niet gebouwd.
Dat is waarom het ironisch is om aan de ene kant zoveel energie te steken in het goedkoper en sneller maken van woningbouw, terwijl aan de andere kant maatregelen blijven bestaan die de investeringswaarde drukken. Het voor de hand liggende effect is: je komt er een stuk eerder achter dat een project niet wordt gebouwd.
Betaalbaarheid is niet gratis
Daarmee blijft één politieke keuze over die we vaak liever niet expliciet maken: Betaalbaarheid kost geld.
Als een woning EUR 1.400 huur nodig heeft om rendabel gebouwd te kunnen worden en de politiek vindt EUR 1.100 een aanvaardbare huur, dan is er een verschil van EUR 300.
Dat verschil kan bij de eigenaar terechtkomen via een lager rendement. De gemeente kan het dragen via een lagere grondprijs. De overheid kan subsidiëren. De aannemer kan een lagere factuur sturen. Of ergens anders in het project moeten de kosten omlaag. Maar het verschil verdwijnt niet doordat we EUR 1.100 in een wet zetten.
Misschien is dat wel de belangrijkste les voor het woningmarktbeleid. We hebben jarenlang geprobeerd betaalbaarheid, toegankelijkheid en schaarste met steeds nieuwe regels te organiseren. Daardoor is een stelsel ontstaan waarin de ene maatregel nodig is om de gevolgen van de vorige te corrigeren. De Nederlandse woningmarkt heeft wat dat betreft een rijke geschiedenis.
Het nieuwe actieplan kiest op veel punten een betere richting. Minder tijd besteden aan het verdelen van schaarste en meer energie steken in het vergroten van het aanbod. Maar dan moet ook de laatste stap worden gezet.
Niet nóg een subsidie, uitzondering of reparatieregeling, maar een investeringsklimaat waarin het weer logisch is om geld in Nederlandse woningen te steken.
Dat zou een mooie maatregel 51 zijn.
On A Peppercorn 