Nederlandstalige lezers van dit blog maak ik graag attent op de werkgroep ‘Laten We Nederland Mooier Maken’ (LWNMM). Deze werkgroep, bestaande uit een divers gezelschap vastgoedondernemers, ventileert met enige regelmaat haar eigenzinnige maar zeer doortimmerde visie op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. De denktank komt met heldere adviezen over de ontwikkeling van de gebouwde omgeving en het ruimtelijk beleid en speelt in op relevante marktontwikkelingen.
[My apologies to anglophone readers of this blog as this blogpost is in Dutch and it covers a typically Dutch subject]
De werkgroep ‘Laten we Nederland Mooier Maken’ is een denktank van ondernemers uit verschillende disciplines binnen de vastgoedsector. Vanuit een persoonlijke betrokkenheid en met professionele expertise wil deze werkgroep een brede discussie over ruimtelijke ontwikkelingen in Nederland op gang brengen.
In een recent artikel in de Volkskrant pleit de werkgroep voor een bouwstop, voor sloop en voor hergebruik van de bestaande gebouwvoorraad. Samen met het wegnemen van ‘perverse prikkels’ bij gemeenten om nieuwe grond uit te geven, is dit in de ogen van de werkgroep een veel duurzamere oplossing dan het nu zo sterk gestimuleerde ‘duurzaam bouwen’. Er is feitelijk geen schaarste. Sterker: door de sterk gestimuleerde bouwproductie is er sprake van enorme overcapaciteit van kantoor- en bedrijfsruimten waardoor met name oudere panden leeg staan. Ook de woningvoorraad is verouderd en sluit niet aan op de vraag. Door de bestaande voorraad te vernieuwen, te verbeteren en te hergebruiken, wordt dit probleem opgelost. Nieuwbouw is niet nodig als er al ruim voldoende ruimte beschikbaar is.
De achterliggende oorzaak is tweeledig: 1) aanpassen is duur en vergt veelal een afwaardering of een extra investering van gebouweigenaren; en 2) gemeenten hebben meer baat bij uitgifte van nieuwe grond dan bij herontwikkeling van bestaande gebouwen. Omdat gemeenten geld verdienen aan uitgifte van nieuwe grond, is dit een perverse prikkel in het gemeentelijke huishoudboekje:
Wethouders kijken vooral naar wat het beste is voor hun eigen begroting en hebben meestal geen gemeentegrensoverschrijdende visie. Grond verkopen is voor hen het meest lucratief. De concurrentie tussen gemeenten leidt tot een voortdurende overproductie van commercieel vastgoed.
LWNMM legt hiermee de vinger op een van de zere plekken van het ruimtelijk vlek-op-vlek beleid. De werkgroep pleit voor een verbod op uitgifte van nieuwe grond en het flexibiliseren van bestaande bestemmingsplannen, zodat gebouwen eenvoudiger voor een andere functie kunnen worden omgebouwd.
Hoewel ik de aanbevelingen van de werkgroep LWNMM op dit punt van harte onderstreep, zou ik een nuancering willen toevoegen. Zoals ook in het citaat hierboven gemeld, doet de overproductie en daarmee de overcapaciteit en leegstand zich voornamelijk voor bij commercieel vastgoed: in het bijzonder kantoren en bedrijfsruimten. In de woningbouw is veeleer sprake van onderproductie en van wat ik ‘scheefbouw’ zou willen noemen: het aanbod van nieuw gebouwde woningen sluit in kwantitatieve èn in kwalitatieve zin niet aan bij de vraag. Hierbij spelen naast de hoge grondprijzen uiteraard meerdere beleidsfactoren een rol, zoals hypotheekrenteaftrek, het sociale huurstelsel en (hoge) overdrachtsbelasting. Déze elementen van het vlek-op-vlek beleid kunnen enkel worden uitgebannen door een geïntegreerde en gelijktijdige aanpak van het woningmarktbeleid. Ik hoop daarover in een volgende blog eens een boom over op te zetten.
De werkgroep ‘Laten We Nederland Mooier Maken’ heeft haar visie op het aangehaalde probleem van overcapaciteit en leegstand van commercieel vastgoed en hun aanbevelingen treffend in beeld gebracht in onderstaand filmpje. Hierin komen werkgroepleden Jacques Boeve, Ton van Oosten en Joris Deur aan het woord. Van harte aanbevolen.
On A Peppercorn 