In mediaberichten over de winkelmarkt overheersen de laatste jaren verhalen over failliete winkeliers en de opmars van online shopping. Door deze berichtgeving zou je bijna vergeten dat er nog steeds goed geld verdiend wordt in de winkelstraat. Zowel door winkeliers als door vastgoedeigenaren. Het winkellandschap is veranderd en blijft zich veranderen, maar stenen winkels blijven aantrekkelijk. Sterker: er doet zich nu een aantrekkelijk moment voor om in te stappen. Vastgoedbeleggers die weten waarop te letten en wat te doen, slaan nu hun slag. Vier aandachtspunten.
1. Transitiefase
De winkelmarkt bevindt zich ontegenzeglijk in transitie. De behoeften van het winkelend publiek veranderen en het aanbod verandert mee. Zaken als beleving, service, klantvriendelijkheid, horeca-aanbod, evenementen, vermaak en sociale ontmoetingen maken een belangrijker onderdeel uit van de totale winkelervaring. Er zijn retailers die hier minder goed in slagen en sommigen slagen er in het geheel niet in. In de transitiefase is er sprake van een faillissementsgolf van winkelbedrijven. Winkeliers die zich aanpassen aan deze nieuwe realiteit en hierin investeren, blijken goed in staat om winstgevende omzet te maken en te groeien. Retailers die zich vernieuwen, concepten upgraden, de klant centraal stellen en blijven investeren, zijn de winnaars van de winkelstraat. De meest succesvolle retailers weten online en offline als de beste te combineren. Dit kunnen bestaande, landelijke ketens zijn, of lokale ondernemingen. En er zijn ook succesvolle nieuwkomers. Sommigen zijn zelfs online begonnen en doen het nu ook goed in de winkelstraat (My Jewellery, Mr Marvis, Coolblue, Annadiva, om er een paar te noemen). De conclusie: het winkellandschap verandert, maar winkels die zich aanpassen, blijven klanten trekken én winstgevend groeien.
2. Prijzen en rendementen
In de afgelopen 15-20 jaar hebben de prijzen van winkelvastgoed onder druk gestaan. Dit geldt zowel voor de huurprijzen (per m²) als voor de investeringsprijzen. De waarderingen van winkelvastgoed in de afgelopen 2 decennia zijn gedaald, waardoor de bruto aanvangsrendementen (huuropbrengst ten opzichte van koopsom) in de gehele markt zijn gestegen. Waar de BAR voor winkels jarenlang rond de 5% bewoog, ligt deze nu typisch rond de 8%.
De huren bodemen uit. We zien de huurprijsdaling stabiliseren. Huren zijn op een gezond niveau wanneer retailers een winstgevende omzet kunnen maken. In de praktijk betekent dit dat de huurprijs tussen grofweg 9% en 13% van de omzet zit. Bij de meeste nieuwe of heronderhandelde huurcontracten is dit nu het geval. Deze gezonde verhouding geeft de winkelier een uitstekende basis voor winst en groei.
Ja, er zijn uitzonderingen. Sommige locaties zijn en blijven duur. Ja, rente en inflatie hebben effect op de (netto) opbrengst, maar ook op de koopsom. Op dit moment kunnen winkels op goede locaties verworven worden voor zeer aantrekkelijke aanvangsrendementen van – afhankelijk van plaats en verzorgingsgebied – tussen 6% en 10%.
3. Locatie, locatie, locatie
Iedereen die in vastgoed belegt, kent de drie belangrijkste factoren voor succes: locatie, locatie, en locatie. De locatiekwaliteit is bij elk vastgoedobject van belang, maar bij winkelvastgoed speelt een extra dimensie een rol: de looproutes van winkelend publiek. De relatieve drukte van een microlocatie wordt grofweg verdeeld in de categorieën A1, A2, B en C. De A1-locaties zijn de beste locaties, met een drukte-index van 75-100%. Dit betekent dat 75-100% van de bezoekers van het winkelgebied deze locaties passeren. A-locaties zijn typisch de beste binnenstadlocaties, met de hoogste huren en de laagste leegstand. B-locaties betreffen meestal de aanloopstraten naar de binnenstad en kennen beduidend lagere huren en een hoger leegstandspercentage. Wat opvalt is dat gedurende economische cycli de winkelgebieden als geheel groeien en krimpen, maar dat de beste (A1) locaties in trek blijven. In een neergaande markt ontstaat er ook op A1-locaties wel eens leegstand, maar deze wordt meestal snel weer ingevuld omdat de locatie voor huurders aantrekkelijk is en blijft.
4. Complementair & contrair
Vastgoed verdient naar mijn mening een vaste plek in een goed gespreide beleggingsportefeuille: het geeft stabiele opbrengsten, is waardevast, inflatievolgend, illiquide en vormt een goede aanvulling op aandelen en vastrentende waarden. Binnen de vastgoed-allocatie is spreiding over verschillende asset classes van belang. Het rendement-/risicoprofiel van winkelbeleggingen is een goede aanvulling op dat van woningbeleggingen. Woningen geven een stabieler en lager rendement, waar het rendement op winkelbeleggingen hoger ligt en wat meer fluctueert. Beleggen in huurwoningen staat momenteel door de voorgenomen regulering (en andere factoren) wat onder druk. Maar een woningbelegger zou er goed aan doen om gebruik te maken van het aan woningen complementaire beleggingsprofiel van winkels.
Een wezenlijk aandachtspunt hierbij is spreiding. Een enkel winkelobject levert een relatief hoog uniek risico, doordat er een hoge afhankelijkheid bestaat van een enkele huurder, een bepaalde sector of een expiratiedatum van een enkel huurcontract. Door te investeren in meerdere objecten kan een betere spreiding worden behaald (geografisch, sectoraal, leegstandsperiodes etc.), waardoor gemiddeld genomen een stabieler rendement resulteert.
Voor vastgoedbeleggers die contrair durven denken, doet zich een aantrekkelijk aankoopmoment voor. Het sentiment dat wordt gevoed door hogere rentes en belastingen, winkelfaillissementen en beursrecords, zorgt voor verkoopdruk bij bepaalde groepen beleggers. Hierdoor ontstaan interessante aankoopkansen voor winkelbeleggers die weten waar op te letten.
Conclusie
In een tijdperk van veranderingen en uitdagingen op de winkelmarkt blijft winkelvastgoed een aantrekkelijke optie voor investeerders met een scherp oog voor kansen en risico’s. Ondanks de opmars van online shopping en de faillissementen die de krantenkoppen domineren, blijft de winkelstraat een lucratieve plek voor zowel winkeliers als vastgoedeigenaren. Het huidige sentiment biedt een uitgelezen kans voor vastgoedbeleggers die bekend zijn met de nuances van de markt en die strategisch willen investeren in deze sector.
De vier aandachtspunten benadrukken de belangrijkste aspecten van investeren in winkelvastgoed, van het begrijpen van de transitie in het winkellandschap tot het benutten van aantrekkelijke aanvangsrendementen en het belang van de juiste locatie. Bovendien bieden ze inzicht in het belang van diversificatie en het nemen van contrarian posities om optimaal te profiteren van de kansen die zich voordoen.
Door een weloverwogen en gediversifieerde benadering van investeren in winkelvastgoed te hanteren, kunnen investeerders een stabiel rendement genereren en hun portefeuille positioneren voor groei op lange termijn. Het is een spannende tijd voor winkelvastgoed, en met de juiste strategie kunnen investeerders profiteren van de vele mogelijkheden die deze sector te bieden heeft.
Disclosure: ‘Prime Pitch’ is de internationale term voor de beste locatie in de winkelstraat (A1) en mijn onderneming Prime Pitch Asset Management bereidt momenteel de opbouw van een goed gespreide winkelportefeuille voor, gericht op winkels op A1-locaties in (middel)grote Nederlandse steden, waar bij aankoop geen financiering wordt aangetrokken en waar een value-add strategie wordt toegepast. Hiermee spelen we in op de in dit blog benoemde kansen in de winkelmarkt.
On A Peppercorn 