De hypotheekrenteaftrek (HRA) is decennialang een van de meest invloedrijke fiscale regelingen in de Nederlandse woningmarkt geweest. Het systeem bood huiseigenaren de mogelijkheid om betaalde hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen. Daarmee leek het kopen van een woning aantrekkelijker en beter betaalbaar. In werkelijkheid heeft de regeling bijgedragen aan grotere leencapaciteit, hogere woningprijzen en een markt die sterk profiteerde van fiscale steun.
Sinds 2014 wordt de regeling stapsgewijs afgebouwd: eerst met 0,5%-punt per jaar, vanaf 2020 zelfs met 3%-punt per jaar. In 2024 bedroeg de maximale aftrek nog maar 36,97%. Als dit tempo wordt aangehouden, is de regeling rond 2036 volledig verdwenen. Dat lijkt ver weg, maar de koers is al ingezet.
Een “koopsubsidie”? Nee, een financieringssubsidie
De hypotheekrenteaftrek wordt vaak gezien als een koopsubsidie, maar dat is een misvatting. De regeling maakt niet de woning goedkoper, maar de financiering aantrekkelijker. Huizenkopers gebruiken de netto lasten als uitgangspunt voor hun maximale hypotheek en bieden vervolgens tot aan die grens. De fiscale korting vergroot dus vooral de leencapaciteit, wat op zijn beurt leidt tot hogere verkoopprijzen.
Het gevolg: belastinggeld wordt indirect overgeheveld naar banken en hypotheekverstrekkers, die profiteren van hogere leningvolumes. Voor kopers betekent het in veel gevallen dat ze een hogere schuld aangaan, in plaats van daadwerkelijk goedkoper te wonen. De hypotheekrenteaftrek druk zwaar op de schatkist. De regeling kost jaarlijks ongeveer 12 miljard euro.
Prijsontwikkeling ondanks afbouw
Een veelgehoord argument tegen de afbouw van de HRA is dat het de woningmarkt zou doen instorten. De praktijk laat echter een ander beeld zien. De afgelopen tien jaar is de regeling stap voor stap versoberd, terwijl de woningprijzen fors zijn gestegen. Factoren zoals lage rentes, krapte op de markt en bevolkingsgroei hebben een veel grotere invloed op de prijsontwikkeling dan de hypotheekrenteaftrek.
Hoewel het afbouwen van de HRA theoretisch een dempend effect heeft op de prijzen, is er in de praktijk geen sprake geweest van scherpe dalingen. Dit onderstreept dat het fiscale voordeel niet het fundament is waarop de woningmarkt rust.
Versnellen is verstandig
De huidige afbouw van 3% per jaar leidt ertoe dat de HRA in 2036 volledig is verdwenen. Er zijn goede redenen om dit proces te versnellen. Een afbouw van 5% per jaar zou betekenen dat de regeling al in 2032 volledig afgeschaft kan zijn. Deze snellere afbouw geeft de markt duidelijkheid, voorkomt dat fiscale middelen onnodig worden ingezet en biedt kopers en verkopers voldoende tijd om zich aan te passen.
Een evenwichtiger woningmarkt
De hypotheekrenteaftrek heeft jarenlang bijgedragen aan prijsopdrijving en ongelijkheid tussen kopers en huurders. De regeling versterkte de vraag, maar niet het aanbod. Een geleidelijke en versnelde afschaffing kan bijdragen aan een eerlijker markt, waarin prijzen meer worden bepaald door vraag en aanbod in plaats van door fiscale prikkels.
Het afbouwen van de HRA is dus geen bedreiging, maar een kans om de woningmarkt toekomstbestendig te maken. En niet te vergeten een fors budgettair voordeel. 12 miljard euro maar liefst. Dat is gelijk aan 2,6% van de rijksbegroting. Daarmee kan je ongeveer 40.000 huurwoningen bouwen. Per jaar. Dat lijkt me een passende bestemming.
On A Peppercorn 