Tag Archives: bank

Vlek-op-vlek beleid in de woningmarkt – Deel 1: Wat is er fout aan het woonakkoord?

Gelegenheidscoalitie presenteert woonakkoord

Gelegenheidscoalitie presenteert woonakkoord

Met het meest recente ‘woonakkoord’ heeft de Nederlandse politiek een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan het vlek-op-vlek beleid van de woningmarkt. De geformuleerde doelstellingen –stimuleren van bouw en werkgelegenheid, bevorderen van energiebesparing, starters helpen, doorstroming bevorderen en scheefwonen tegengaan – worden in mijn ogen met dit akkoord niet gediend. Sommige onderdelen van de nieuwe plannen werken zelfs averechts.  Dit is een gemiste kans. Er zijn namelijk best maatregelen te bedenken, én bedacht (denk aan Wonen 4.0 of het zes-stappen plan van 22 economen) die wél effectief zijn.
Tweet woonakkoord rutno 2013_02_13Mijn mening over dit woonakkoord heb ik in de afgelopen periode redelijk duidelijk kenbaar gemaakt via twitter. Maar voor een genuanceerd onderwerp als dit heb ik toch iets meer dan 140 karakters nodig.

Nieuwe maatregelen

De belangrijkste maatregelen uit het akkoord zijn de volgende (de details van het akkoord staan hier):

  1. BTW op verbouwingen en renovatiewerken van 21% naar 6% (over de arbeidscomponent);
  2. Inkomensafhankelijke huurverhogingen, die in het nieuwe akkoord minder hoog oplopen dan voorheen;
  3. Verhuurderheffing voor woningcorporaties
  4. Handhaven hypotheekrenteaftrek op basis van 30 jarige annuïtaire aflossing
  5. De mogelijkheid om een tweede lening af te sluiten tot 50% van de woningwaarde, zonder hypotheekrenteaftrek
  6. Versoepeling voorwaarden verbonden aan verkoop corporatiewoningen

Van dit pakket maatregelen zegt de Minister voor Wonen zelf het volgende:

“Met dit samenhangende pakket aan maatregelen, [..]  pakken partijen de problemen op de woningmarkt voortvarend aan en bieden het benodigde vertrouwen. [bron]

Ik ben het daarmee volstrekt oneens en zal uitleggen waarom.

Wat is eigenlijk het probleem?

Voordat je maatregelen ontwikkelt, is het goed te bedenken welk probleem je eigenlijk wilt oplossen. Op de woningmarkt in Nederland is sprake van meerdere problemen, die met elkaar samenhangen.

Het woningmarktbeleid van de afgelopen decennia heeft geleid tot een aantal ongewenste effecten. Hoge financieringen op de eigen woning en navenante prijsstijgingen, als gevolg van de hypotheekrenteaftrek, een woningfinancieringssubsidie. Een gat tussen de huurmarkt en de koopmarkt enerzijds en een gat binnen de huurmarkt tussen vrije sector en de sociale sector anderzijds, als gevolg van de subsidiering van goedkope huurwoningen via de corporaties. Door deze beide effecten is er sprake van slechte doorstroming van huur naar koop en van huur naar huur. Deze problemen worden in de praktijk ‘scheefwonen’ en het gebrek aan starters op de koopmarkt genoemd. Onzekerheden over onder meer de hypotheekrenteaftrek en de financierbaarheid van woningen in het algemeen (strengere financieringseisen voor banken) hebben vervolgens geleid tot een vraaguitval van woningkopers.

De tegenzittende economie van de afgelopen jaren heeft dit effect versterkt. De waarde van huizen daalde, maar omdat de laatprijs van de verkopers onvoldoende mee-daalde (vaak uit angst voor een restschuld) werden minder huizen verkocht.

Resultaat: een enorme onverkochte woningvoorraad, stilvallende bouwproductie en heel veel mensen die niet in het huis wonen waarin ze willen of zouden moeten wonen. Een slecht functionerende woningmarkt en dalende huizenprijzen zijn bovendien fnuikend voor het consumentenvertrouwen, de consumentenbestedingen en daarmee voor de economie als geheel.

De maatregelen van Onze Minister kan ik op vrijwel geen enkel punt rijmen met de problemen zoals die zich voordoen. Laat ik achtereenvolgens de koopmarkt, de bouw en de huurmarkt eens doorlopen.

De koopmarkt

tekoopbordenDe eerder genomen maatregel van de verlaging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2% was op zichzelf uitstekend, omdat hiermee de ‘verhuisboete’ wordt verlaagd. Maar: too little, too late. De huidige maatregelen richten zich meer op de financiering van woningen. De verkoop willen bevorderen, de nationale hypotheeklast willen verlagen en de financierbaarheid inperken, dat is een lastige combinatie. Als men niet of moeilijk kan financieren, zal men niet willen kopen. Door extra zware financieringvoorwaarden op te leggen aan banken, stimuleer je de doorstroming niet. Integendeel. Ik snap best dat de woningschulden lager zouden moeten, en ik deel die opvatting. Maar dan moet je de (aspirant-)huiseigenaar wel de juiste prikkels geven. En dat is in ieder geval niet: het subsidiëren van woningschuld via de hypotheekrenteaftrek en het aanzetten tot het nemen van een tweede lening om de eerste lening mee te betalen. De nadruk die vervolgens wordt gelegd op de volledige, annuitaire aflossing van de woninghypotheek, ontgaat mij ook volledig. Het resultaat is een complex en onnavolgbaar financieel gedrocht, dat zijn doel voorbijschiet. Als je wilt dat men minder gaat lenen, bouw dan de subsidie op woningfinanciering af. En als je wilt dat men woningen koopt, stimuleer dan het bezit van die woningen, in plaats van het te belasten via het eigenwoningforfait.

De andere maatregel voor de koopmarkt, de BTW-verlaging op verbouwingen, is een doekje voor het bloeden. Ja, het is een voordeel voor eigenaar en koper, maar het is een relatief klein voordeel, dat op de korte en niet op de langere termijn werkt.

De laatste maatregel, het vergemakkelijken van de verkoop van corporatiewoningen, lost het probleem ook niet op. Zittende huurders zullen relatief weinig overgaan tot koop en voor marktpartijen zijn de woningen te duur in de financiering en alsnog slecht uit te ponden.

De bouw

woningbouwVoor zover de bouw niet al was stilgevallen, zal dat nu alsnog gebeuren. Sommige bouwbedrijven zullen profiteren van de BTW-verlaging op verbouwingen van particulieren, maar dit heeft geen structureel effect op de bouwsector en helpt alleen de onderhouds- en renovatiesector op de kortere termijn. Grotere woningbouwprojecten zullen niet worden ondernomen, worden uitgesteld of gecancelled. De reden: vraaguitval. Private opdrachtgevers (ontwikkelaars en particulieren) bewegen niet omdat het te bouwen product in onvoldoende mate wordt verkocht. En publieke opdrachtgevers (lees: woningcorporaties), tot voor kort veruit de grootste groep, zetten veel bouwplannen op ijs met name die van duurdere huurwoningen en van koopwoningen. Door de nieuwe verhuurderheffing zal de financiële ruimte van corporaties verder verminderen. Dit zal de bouwproductie op de woningmarkt zeker niet stimuleren. Hierdoor blijft ook het gewenste multipliereffect uit.

De huurmarkt

Er is in Nederland eigenlijk niet echt een huurmarkt. Er zijn er twee. Een markt voor sociale huurwoningen (huurprijs onder 681,02, prijspeil 2013) en de vrije sector huurmarkt met huurprijzen boven deze grens. De maatregelen in het woonakkoord raken vooral de sociale huurmarkt en leiden ertoe dat de huren op deze markt sterk zullen stijgen. Er wordt een inkomensafhankelijke huurstijging geïntroduceerd en een verhuurderheffing. De eerste maatregel dient om de tweede te kunnen betalen. Deze aanpak legt tenminste twee weeffouten bloot.

Eerste weeffout: het kabinet gebruikt de woningmarkt (of althans de sociale huurmarkt) om inkomenspolitiek te bedrijven. Immers, de huurstijging wordt afhankelijk gesteld van het inkomen van de huurder. Dat is een oneigenlijk gebruik van de huurwoningmarkt en de maatregelen die daarop invloed hebben.

Tweet woonakkoord rutno 2013_02_14

Tweede weeffout: Er is sprake van objectgerelateerde huursubsidie in plaats van subjectgerelateerde huursubsidie. Oftewel: de sociale huurwoningen worden gesubsidieerd in plaats van de (sociale) huurders. Dit is in mijn ogen een principiële fout, die ondermeer de oorzaak is van scheefwonen. De prijs(stijging) van een huurwoning zou afhankelijk moeten zijn van de huurwaarde, de marktwaarde van de woning en niet van de omstandigheden van de bewoner. Maar omdat deze weeffout zit ingebed in het Nederlandse sociale huurstelsel, worden er allerlei maatregelen getroffen om de negatieve effecten ervan (onder andere scheefwonen en beperkte doorstroming) te repareren. De maatregelen zijn dan ook precies dat: patches en bugfixes. Geen echte oplossingen.

De inkomensafhankelijke huurstijging is net zo verwerpelijk als de inkomensafhankelijke zorgpremie. De overgereguleerde woningmarkt wordt zo gebruikt voor inkomensherverdeling. De verhuurderheffing is het meest tastbare bewijs van het failliet van de sociale woningmarkt. Er zijn te veel sociale huurwoningen ten opzichte van het aantal mensen dat er recht op heeft. Daardoor wordt het op langere termijn onbetaalbaar en is een instrument als de verhuurderheffing geïntroduceerd. Terwijl een echte oplossing zou kunnen zijn het sterk verminderen van het aantal sociale huurwoningen. Of, nog beter, het subsidiëren van huurders op basis van hun inkomen, in plaats van het subsidiëren van woningen op basis van hun beoogde bewoners.

Slecht plan?

Het woonakkoord zal de problemen in de woningmarkt niet oplossen. De doorstroming zal niet of in onvoldoende mate worden gestimuleerd, de daling van de koopwoningen zal onvoldoende worden gestopt en de financieringsregels worden onnodig complex gemaakt. Verder heeft de bouwsector vrijwel geen profijt van de plannen, omdat grote investeringen uitblijven. En de regels rondom inkomensafhankelijke huurstijgingen en verhuurderheffing stuiten op principiële bezwaren (inkomenspolitiek) en een verdere uitholling van de sociale huursector. Is het woonakkoord dus een slecht plan? Ja. Ik vind van wel.

Ik ben ervan overtuigd dat de plannen binnen een jaar of twee zullen worden herzien, aangepast,  afgeschaft of ‘omgebogen’. En als  dat niet gebeurt, keert de wal het schip, met alle negatieve gevolgen voor de economie van dien. Het is spijtig dat dit over de rug van de woningeigenaar, sociale huurder en belastingbetaler gebeurt.

Hoe dan wel?

Commentaar leveren vanaf de zijlijn is makkelijk. Ook weet ik dat er een politieke realiteit is waar nou eenmaal een heel andere dynamiek geldt en de wereld er anders uit ziet. Toch zijn er absoluut betere alternatieven voor de woningmarkt, die wel doeltreffend zijn. Binnenkort op dit blog, in Deel 2.

Bring Out The Gimp

Just as we thought we may have seen all the unlikely events happen, all the black swans landing in our back yards and the most bizarre outliers coincide, it can always get a bit more outrageous. Or, in other words: Bring Out The Gimp.

The chain of odd events started off with the sub-prime crisis and culminated in the Lehman collapse. It didn’t stop there. On the contrary. The sub-prime crisis turned into a banking crisis, a credit crisis and a full-blown financial crisis, in which many workers, companies, banks, cities, states and even nations (e.g. Ireland or Greece) filed for bankruptcy. Or they should have. If they weren’t bailed out with taxpayers’ money because they were ‘too big to (let) fail’ or because it would put the entire financial system to a virtual standstill. Such event have been unanticipated until recently.

Now, bring out the gimp. The USA will shortly no longer be able to pay its bills. Moody’s and others are prepared to lower USA’s triple-A rating. This will not only raise their cost of borrowing, it is also a bad sign when it comes to confidence and morale.

So, extremely indebted as the USA already is, the negative outlook of an adjusted credit rating is now forcing the country to … raise the debt ceiling even further. Yes, this will be combined with some spending cuts, but still. While you would expect the USA to fight debt with more income ánd lower expenses (higher taxes and spending cuts) the country is fighting a massive problem called debt by allowing the debt to grow even further.

So, what’s next? Higher interest rates and higher inflation are likely. And hey, if the inflation is high enough, the country’s debt will ‘inflate away’ in real terms. This could be a solution for the huge debt position, but it will really hurt.

Update: August 1st, 2011: After weeks of political struggle, president Obama announced last night that Democrats and Republicans have come to a last minute agreement on raising the $14,3 trillion debt ceiling by another $ 2,4 trillion. The agreement comes with a plan for $2.4 trillion in spending cuts over a decade. A decade: that’s ten years. It has also been agreed that taxes will not be raised. There’s a catch phrase that perfectly describes this agreement (and for virually all solutions for today’s economic problems): “kicking the can down the road“. Nice title for the next Tarantino movie?
———————————————————-
On a separate note: the line “Bring Out The Gimp” is from the acclaimed Tarantino movie Pulp Fiction. It is a distinctive quote, describing an already strange and outrageous situation going really out of hand. In the movie, the two rivals find themselves captured and ball-gagged in the basement of a pawn shop. When the hillbilly rapist called Zed orders to ‘bring out the gimp’, things get really weird…

Dog days are over

Back to were we started off with this blog: March 2009. We’ve set off while the economy was based on quicksand: banks, companies and consumers were suffering alike. Governments too, due to the necessity to bail out and to support the weak. And even countries have been taken to the cleaners. Take Greece and Ireland for example. Real estate markets have suffered substantially and have come down “back to basics“.

After that, the bottom of the market has been called. It took a while since then for prices to adjust to the new reality (after all, you can eat an elephant only bit by bit). And now, it seems dealflow is picking up after summer 2010, it seems like the dog days are over. That said, we should point out that current deals are mainly at institutional-sized volumes and between larger market participants.

Let’s see where current trend takes us. Today is the first day of the Expo Real Property Fair in Munich. We will keep you posted from there.

Anyone can play guitar

Punk playing guitar.Allright, it is official now: real estate markets have been bottoming out. Few of them are on the uprise, many are to follow shortly.

Just take a look at a few headlines of the past couple of weeks:

 

 Speed of decline in property returns slows, says JLL

Time for investments is approaching, says King Sturge

Ross Goobey Memorial lecture hears of ‘green shoots’

F&C is launching an opportunity fund to take advantage of the repricing in the UK

Office property lettings are leading the way, according to Property Wire, also stating:

Euro commercial property transactions increase amid signs of optimism

Yields harden for the first time since the start of 2007

Are we out of the woods yet? If we are to believe investment agents and some market analysts, we are. But why should we be? Optimism is good alright, but it should be backed by some solid market evidence. That is still lacking, I think.

Consumer spending remains low, due to layoffs, deleveraging and economic uncertainty in general. As a result, occupier demand is still very low in most markets. Many businesses are (still) suffering. This puts pressure on rental values, hence on property values. Values which have been hit by yield shift earlier. I’ve discussed this second hit before. Most investorers don’t appreciate to swallow such losses and as long as they find banks on their sides who accept them breaking coventants (or don’t know what to do with the underlying assets…) real estate assets are not likely to be sold.

The major concern remains: financing. Although DTZ reports some growing confidence (report in Dutch) of property financiers, the confidence of real estate banks still remains low. Also, let’s be honest, we haven’t seen too many big transactions taking place this year. Nevertheless, rumours are that there are a few transactions in the pipeline, that may give the market some renewed confidence in the second half of this year. If these come about, in volumes and against promising yields, markets may indeed recover in due course.

Meanwhile: opportunities galore for all property investors wishing to cash in on in longer run. Prices are around their lows now. Awareness is key, now more than ever. You will have to do your homework, look at bricks & mortar again, assess the quality of the rental income and appreciate any upside you may encounter. Anyone can play guitar. But not everyone is a rock star…

Crisis exposes real estate valuation flaws

valuers-flaws

Touching base on what some people call the essence of the current crisis in real estate: valuations. Many property companies or -funds are facing tremendous write-offs, with asset values falling by up to 30%. Falling property values not only put pressure on profits, but also on lenders’ covenants. Which, in turn, may lead to repayments or even forced sales. Fact is, that investors and banks often have conflicting interests in which valuations play an important role. Now that property valued have come down, questions are raised as to the valuers and their methods.

According to this article by Judi Seebus, editor in chief of PropertyEU, “Valuers have become one of the main scapegoats of the current real estate crisis …”. That may be the case. But for the wrong reasons. Don’t kill the messenger. It is the market who has been overpriced and is seeing a repricing to more realistic levels. Valuations are just a reflection of where the market is going. Or, as Michael Brodtman, head of valuation at CBRE replies:

Our job is not to decide what a value should be, but what a buyer is prepared to pay. We’re not here to forecast, but to provide a mirror. The landscape has changed a lot in the last year. The last 12 months have been extraordinarily stressful,’ he notes, pointing to the 27% fall of IPD UK last year.

(On a separate note: yes, there may have been property valuers that have done a lousy job. Or, even worse, have provided valuation reports that did not reflect the fair market value, but their client’s opinion of the subject property’s value. That’s not a flaw, that is poor judgment and just non-professional behaviour.)

Property prices plummeting at such great speed, actually bears the risk of overshooting on the downside. Or, as Brodtman’s counterpart at Savills, William Newsom, puts it:

Yields of 6.25% and 7.5% in London are an absolute steal[]. The danger was that the upside was too high, but now the danger is that the downside may be too low.

 (Talking of opportunities…)

Final quote, from Ric Lewis chief investment officer at AEW Europe, which covers the essence of the discussion on valuation of real estate from an investors point of view:

The problem is that mark-to-market values –also known as spot prices or fair value – generally do not do the asset justice, especially if there is no need for a forced sale. It’s interesting to know what the spot price is and I understand that banks want to know what it is today. But tomorrow the property may be worth a lot more and most big investors buy a property for a specific holding period. If I have decided to hold on to the property because there’s a long lease and stable cash flow, I don’t really care about the spot price today. What I’m interested in is a series of spot prices over a period of time – a time-weighted value somewhere between a spot price and a sustainable value.

The complete article can be found here: http://www.propertyeu.info/peu_storage_blocks/PEU09-MA02-015-FOCUS.pdf

Focussing on bricks and mortar

focus-bricks-mortarDutch real estate bank FGH published their annual real estate report (“vastgoedbericht”), with a message that, by now, every real estate professional should know by heart: back to basics, back to real estate. Or as FGH put it: “Focussing on bricks and mortar”.

Conveniently, the report is bi-lingual in Dutch and English and is warmly recommended:

The recent market developments make one aspect crystal clear to FGH Bank as a real estate financer: risk will again have a price; with this, the real estate market has landed in a different era. Compared to the foregoing years of great prosperity, the world has turned upside down. Investments in real estate will be much more critically evaluated by investors, by developers and, last but not least, by financiers.

The excess air will hence disappear from the market. FGH Bank expects, however, that this process will take place in a controlled fashion; there is no question of a bursting bubble. The extremes will simply disappear from the market. Quick profits from transactions of a highly speculative nature are over for the time being. 

The real estate market is thereby returning to the basis, the long-term balance. There may currently be a dip, but there is room to climb out again. A condition for this is that real estate players must remain loyal to the market and opt to turn the tide jointly.